Договор долевого участия в строительстве (37711)

Посмотреть архив целиком

СПбГУ

Юридический факультет.

Кафедра гражданского права.









Курсовая работа

По теме:

Правовые проблемы квалификации договора долевого участия в сторительстве


















Выполнил:

Студент 3 курса, 2 потока, 3 группы

Туманов Дмитрий Юрьевич

Проверил:

к.ю.н. Дроздов Игорь Александрович









Санкт-Петербург, 2003.

План:

Введение…………………………………………………………3


Глава I


1. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве …………………………………………..………5


Глава II


2. Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве …………………………..………………………15

2.1 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи…………………….………………15

2.2 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора подряда. …………………….……………………..19

2.3 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества…………………………..21

Заключение……………………………………………………….24


Список использованной литературы…………………………25

























Введение.

В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках – это:

  • поэтапная оплата (в большинстве случаев)

  • затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30%

  • возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.

Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.

Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д. 1

Однако такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство имеет ряд определенных проблем. В первую очередь это недостатки законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии строительстве, которые порождают ошибки и недоработки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятельности. Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникает вторая, основная, проблема – это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве.























































Глава 1.

Общая характеристика договора долевого участия в строительстве.


По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застрой­щик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (ре­конструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой сто­роне (Дольщику) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать стро­ительство) объекта и принять свою долю о нем.2


Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые хотя и предусмотрены гражданским законодательством, но спе­циально им не регламентированы. Практическое существование договора долевого участия в строительстве обусловлено принципом свободы дого­вора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным право­вым актом (ст. 421 ГК РФ). Основными источниками правового регули­рования долевого участия в строительстве являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), особенно его первая часть, Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР), федеральные законы от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществ­ляемой в форме капитальных вложений» (Федеральный закон об инвес­тиционной деятельности), от 24.12.1992 г. № 4219-1 «Об основах феде­ральной жилищной политики», от 21.07.97 г. 122-ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Феде­ральный закон о государственной регистрации), другие нормативные акты.

Договор долевого участия в строительстве является примером консенсуалъного договора. Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным усло­виям договора. Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора.

Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним до­говором (взаимным договором), т.е. договором, по которому у каждой сто­роны есть права и обязанности. Дольщик обязан осуществить финанси­рование строительства, а Застройщик обязан организовать строительство объекта и передать Дольщику его долю.

Договор долевого участия в строительстве по своей природе является возмездным, т.е. договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Дольщик обязан осуществить финансирование строитель­ства и именно на этом основании Застройщик передает ему его долю.

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами.

По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что дает некоторые преимущества: 1) при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика;

2) по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистриро­вать право собственности.3



Структура отношений в долевом строительстве.

В строительной це­почке можно выделить две группы отношений.

В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:

отношения Застройщика и собственника земельного участка;

отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика;

отношения Застройщика и генерального подрядчика;

отношения генерального подрядчика и субподрядчиков. Во вторую группу отношений входят отношения, которые регламен­тируют имущественную сторону процесса строительства:

отношения Застройщика и инвестора (Дольщика);

отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.4

Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с пер­вой группы отношений.

Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником зе­мельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект обо­снование экономической целесообразности, объема и сроков осуществ­ления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и пра­вилами), а также описание практических действий по осуществлению ин­вестиций (бизнес-план). Для подготовки проектной документации Заст­ройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект прохо­дит стадию согласования в государственных органах.

Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный учас­ток. Собственник земельного участка может передать его в собственность, постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обычно предоставляются в аренду.

Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать капитальные вложения иных инвесторов, в том числе по договорам доле­вого участия в строительстве. Этот процесс начинается с момента состав­ления инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окон­чательной реализации.

Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчи­ком. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей дру­гих лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).

Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную пло­щадку и возводят фундамент дома (начинают нулевой цикл).

После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик прини­мает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный под­рядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии. Заканчивается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии


Вторая группа отношений связана с финансовой основой строитель­ства объекта. Любой из вышеуказанных участников строительного про­цесса (Застройщик, собственник земельного участка, проектировщик, ге­неральный подрядчик, субподрядчик) может выступать в качестве инвес­тора (Дольщика) и иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого участия в строительстве.


Случайные файлы

Файл
35237.rtf
112265.rtf
12707-1.rtf
184107.doc
REF2.DOC




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.