Право собственности на недвижимость - теория и практика признания, регистрации, защиты (31548)

Посмотреть архив целиком

Введение


После введения в законодательство института государственной регистрации прав на недвижимое имущество вопрос квалификации требования о защите права собственности на недвижимость и его субъектного состава приобрел в литературе острый дискуссионный характер. Основные споры вызваны дискуссией о том, аналогична ли запись в реестре (регистре – по законодательству Республики Беларусь) владению. Разные точки зрения по этому вопросу предопределяют взгляд на то, как квалифицировать требование о защите прав на недвижимость: является ли это виндикацией, негаторным требованием или требованием о признании права собственности.




К вопросу о способах защиты права собственности на недвижимое имущество


Следует также обратить внимание на то, что при защите вещных прав на недвижимое имущество возможны две ситуации: требование исходит от лица, неправомерно исключенного из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; требование исходит от лица, которое значится в регистре в качестве собственника.

В рамках концепции тождества существует две различные позиции. Одни авторы видят сущность виндикации, как конструкции, полностью зависящей от владения. Поэтому, по их мнению, виндикация вообще не должна применяться к случаям истребования недвижимости. Е.А. Суханов, например, указывает, что «утрата владения лицом возможна не иначе, как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи, но тогда спор владельца и собственника сведется к спору об обоснованности такой записи, т.е. к спору о признании права, а не к требованию о возврате вещи». Ф.О. Богатырев обращает внимание на то, что виндикация недвижимости, права на которую зарегистрированы в реестре, невозможна потому, что обязанным лицом «будет значиться лицо, которое записано в качестве собственника». Т.о. авторы полагают, что наиболее адекватным средством защиты является требование о признании права собственности.

Однако, на наш взгляд данная позиция небесспорна. Во-первых, возможна ситуация, как было указано выше, когда лицо, которое значится в реестре в качестве собственника, фактически не владеет недвижимостью, например, требование о выселении лица неправомерно занявшего жилое помещение. Во-вторых, если лицо заинтересовано в том, чтобы его признали собственником данного объекта недвижимости, оно, несомненно, заинтересовано и в передаче ему этого объекта. Поэтому, требование о признании права собственности не способствует достижению истинной цели спора. Кроме этого, следуя логике вышеназванных ученых, можно сделать вывод о том, что требование о признании права собственности, может заявить только зарегистрированный в реестре собственник. Но в таком случае данное требование теряет всякий практический смысл, так как запись в реестре и есть доказательство зарегистрированного права.

Другие авторы, сторонники позиции тождества, в случае, когда требование об освобождении имущества заявляет зарегистрированный собственник, считают, что такое требование должно быть квалифицировано как негаторное. Например, А. Эрделевский считает неприменимым такое вещно-правовое средство защиты как виндикация к объектам недвижимости. Для защиты своих прав собственник должен заявить требование об устранении нарушения права, не связанного с владением. Практическая ценность квалификации требования о выселении как неготорного заключается в том, что требование лица, обладающего зарегистрированным правом собственности на недвижимость, не подпадает под действие исковой давности и ему не может быть противопоставлено возражение о добросовестном приобретении. Формально конструкция негаторного требования позволяет обойтись без того, чтобы распространять на лицо, занимающее недвижимость, статус владельца.

В то же время, хотелось бы отметить, что как белорусский, так и российский законодатель не заложил в норму об истребовании имущества из чужого незаконного владения ограничений в отношении недвижимости. ГК РФ, в отличие от ГК РБ, в отношении момента возникновения права собственности на имущество по договору, содержит также правило, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Т.о. данная норма прямо указывает на возможность истребования недвижимого имущества в порядке предъявления виндикационного требования. Кроме этого, имеющаяся практика (как белорусских, так и российских судов) свидетельствует о применении виндикации в отношении недвижимого имущества.

В рамках концепции несовпадения записи в реестре и фактического владения эти понятия разграничиваются. Так как на законодательном уровне понятие владения не закреплено, теория выработала следующее определение: владение – это возможность хозяйственного господства над вещью, фактическое обладание вещью. Сторонники данной позиции в случае, когда требование исходит от лица, которое значится в реестре в качестве собственника, квалифицируют такое требование как виндикационное. Например, К.И. Скловский указывает, что «требование о выселении является требованием о передаче вещи во владение» заявителя и посредством негаторного требования нельзя добиться выселения нарушителя из объекта недвижимости (по этому пути идет и практика). Кроме этого, Российская концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в качестве вещно-правового средства защиты права собственности на недвижимое имущество указывает именно виндикационный иск.


Иски о признании и установлении вещного права


Решение вопроса о сущности иска о признании права собственности позволяет более внимательно подойти к рассмотрению системы вещных исков. В вопросе определения сущности указанного иска, можно выделить два подхода. В рамках первого подхода иск о признании права собственности рассматривается как правосоздающий – субъективное право создается и закрепляется судебным решением. В рамках второго подхода иск рассматривается как правоконстатирующий: суд, рассматривая вопрос о признании права, ничего не создает, а только фиксирует, формализует уже имеющиеся отношения.

Для иска о признании права собственности, в его устоявшемся понимании, правильным является второй подход. Можно сделать вывод, что сущность иска о признании права собственности заключается в требовании о констатации принадлежности (наличия) вещного права за конкретным лицом, что вносит ясность и устраняет неопределенность в уже существующем правоотношении. Иными словами, суть иска – в требовании публичного признания за субъектом наличия у него определенных вещных прав. Как указывает Д.И. Мейер, «для осуществления прав, большею частью, достаточно признания их со стороны тех лиц, которые прикосновенны к юридическим отношениям».

Обоснованность и верность второго подхода подтверждается и тем, что констатация права и его создание являются двумя разными результатами (обладают различными эффектами), которые не могут иметь место в рамках одного способа защиты. Следовательно, в таких случаях как признание права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), признание права муниципальной собственности на бесхозную недвижимость (п. 3 ст. 225 ГК РФ), судебное установление сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), признание права собственности на переработанную вещь (п. 3 ст. 220 ГК РФ) и признание права собственности по давности владения (ст. 234 ГК РФ) – судебное решение носит правоустанавливающий (правосоздающий) характер. Данные требования хоть и содержат в своем наименовании слово «признание», но не являются по своей природе исками о признании права собственности.

На основании обобщения указанных выше требований, можно сделать вывод о наличии еще одного иска, ранее не выделяемого в системе вещных исков – иска об установлении вещного права. Его сущность как раз и будет определяться целью приобретения вещного права, установления возникновения нового правоотношения, т.е. это правоустанавливающий иск вещного характера.

В перечисленных случаях, защищается не только субъективное право, но и интерес субъектов гражданского оборота. Относительно этих случаев можно говорить и о защите (ст. 12 ГК РФ), и об основании возникновения гражданских прав (п/п3 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Способность указанных институтов являться, в том числе, и способами защиты права собственности отмечал Б.Б. Черепахин, он утверждал, что есть основания отнести к способам защиты права собственности такие институты, которые нередко связываются только с приобретением права собственности (находка, клад, безнадзорные животные и прочее) 58. Данные институты и требования могут обеспечивать сохранность имущества и возврат его собственнику, на что, и направлено большинство норм о защите вещных прав.

Иск об установлении вещного права является самостоятельным вещно-правовым способом защиты права в силу того, что он представляет собой материально-правовое, внедоговорное требование, реализуемое в рамках самостоятельного охранительного правоотношения, предъявляемое в отношении индивидуальной или индивидуализированной вещи сохранившейся в натуре. Указанное требование носит абсолютный (всеобщий, исключительный) характер, т. к. порождает вещное право.

Следовательно, система вещных исков включает в себя: (1) виндикационный иск, (2) негаторный иск, (3) иск о признании вещного права (в том числе иск об исключении имущества из описи), (4) иски к публичной власти о защите интересов субъектов вещных прав и (5) иск об установлении вещного права.


Случайные файлы

Файл
15091.rtf
145754.doc
47247.rtf
8314.rtf
042-0040.doc




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.