Особенности правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (30297)

Посмотреть архив целиком









ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, НАХОДЯЩИМИСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ


План


Введение

1. Земельный участок как объект гражданского оборота

2. Особенности оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Заключение


Введение


Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объекта гражданских прав – недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в гражданский оборот.

Учитывая, что стартовой площадкой для реформирования земельного законодательства была действовавшая многие десятилетия монополия государства на землю, в первую очередь субъектами, участвующими в обороте земельных участков, стали именно публичные образования. Переход земельных участков из государственной собственности в частную на основании специального законодательства о приватизации и общих гражданских норм составил тот первичный рынок, на основании которого формируется материальная база для развития нормального имущественного оборота. В отношения, связанные с первичным отчуждением земельных участков из государственной собственности, вовлечено большое количество лиц, вкладываются огромные инвестиционные ресурсы, что требует наличия детально разработанных правовых гарантий защиты прав вновь возникающих собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Причем такие гарантии должны быть не просто провозглашены, но и иметь действенные рычаги исполнения.

Законодательство установило принцип, согласно которому Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования вступают в гражданские правоотношения на равных началах с гражданами и юридическими лицами. Однако специфика задач, стоящих перед государством в гражданском обороте, и особенности публичной собственности как таковой потребовали установления специальных правил. В отношении земельных участков это еще более усугубляется уникальной природной спецификой данного объекта как места обитания человечества и природного ресурса.

В результате всех реформ стало неизбежным регулирование оборота земельных участков на основе сочетания частноправовых и публично-правовых методов воздействия. На законодательном уровне появилось два кодифицированных нормативных правовых акта, претендующих на регулирование данных отношений: Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Причем в Земельный кодекс РФ, призванный по своей правовой природе регулировать публичные правоотношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, было включено большое количество норм, которые напрямую регулируют гражданско-правовые отношения, связанные с оборотом земельных участков. Этим нормам был дан приоритет перед нормами гражданского законодательства. До сих пор нормы двух отраслей права – гражданского и земельного – по некоторым вопросам прямо противоречат друг другу, некоторые нормы земельного законодательства в данной области не соответствуют основам гражданского права, что отрицательно сказывается на стабильности оборота земельных участков.

Таким образом, правовая основа оборота земельных участков достаточно противоречива и не обеспечивает необходимого упорядочения соответствующих общественных отношений.



1. Земельный участок как объект гражданского оборота


Прослеживается исторический путь становления земельного участка как объекта гражданских прав, начиная с римского частного права. Исследуются причины деления вещей в праве на движимые и недвижимые, в том числе значимость данных объектов и необходимость наличия гарантий их стабильного оборота. Диссертантом проводится сравнительный анализ классической титульной системы регистрации прав на недвижимое имущество с действующей в Российской Федерации системой регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. Выявляются различия, которые должны быть преодолены в будущем: отсутствие страхового компенсационного фонда для собственников земельных участков, которые не вправе истребовать их от добросовестного приобретателя, а также для добросовестных приобретателей земельных участков, от которых они были истребованы, и наличие регистрации не только прав на земельные участки, но и сделок с ними, в том числе договоров аренды, а не права владения, вытекающего из них.

Далее определяется место земельных участков среди иных объектов недвижимости, устанавливается, что это единственный действительно недвижимый объект, поскольку остальные вещи, отнесенные к недвижимости, считаются таковыми именно по причине наличия тесной связи с землей. Рассматриваются особенности данного объекта, обусловленные тем, что земля обладает уникальными свойствами как место обитания человека, как природный ресурс и как территориальный базис для существования и деятельности людей. Все эти особенности отражаются в разделении всех земель Российской Федерации на 7 категорий и установлении правового режима для каждой из них. В работе делается вывод о нецелесообразности отнесения всех земельных участков, расположенных в границах населенного пункта, к категории земель населенных пунктов и необходимости установления принципов и процедур для закрепления некоторых земельных участков в границах населенного пункта к землям иных категорий со своим правовым режимом, в том числе к особо охраняемым природным территориям, землям транспорта, что позволит не только обеспечить режим их использования, но и определить иные требования, имеющие значение для гражданского оборота (например, оборотоспособность), поскольку принадлежность земельного участка к одной из категорий земель относится к одному из публично-правовых составляющих гражданско-правового режима земельного участка. Это позволило бы более точно провести правовое регулирование, в том числе и оборота таких земельных участков и снять проблемы, возникшие в Краснодарском крае в связи с совпадением границ округов санитарной охраны курортов федерального значения Сочи, Геленджик, Анапа и границами одноименных населенных пунктов.

В заключение делается вывод, что объектом гражданского оборота является только земельный участок либо имущественные права на него. Часть земельного участка не может быть объектом правового регулирования, поскольку, попадая в оборот, она приобретает индивидуализирующие признаки (границы) и таким образом становится самостоятельным объектом гражданских прав – вновь образованный земельный участок или участвует в обороте как доля в праве на земельный участок.

Пределами права собственности выступают возможность владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, если это, во-первых, не наносит ущерба окружающей среде и, во-вторых, не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Кроме того, границами права собственности можно признать установление целевого назначения земельного участка.

Далее рассматривается вопрос об отличии ограничения права как такового от гражданско-правового обязательства, возникающего из договора, вследствие причинения вреда и т.д. и от установленной законом юридической обязанности. В результате проведенного исследования автор приходит к выводу, что статья 56 ЗК РФ требует серьезных корректив. Перечисленные в п. 2 ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю относятся не к ограничению прав, а к обязанностям собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, возникающих на основании закона, договора. С учетом изложенного не подлежат возмещению в порядке гл. VIII ЗК РФ убытки, вызванные исполнением указанных обязанностей. Особенная часть ЗК РФ устанавливает правовой режим каждой из категорий земель, а также указывает, в каких случаях и какие по цели охранные зоны с ограниченным использованием могут быть установлены, т. е., по сути, сами ограничения определяются федеральным законом, в связи с чем нормы ст. 56 ЗК РФ в той редакции, в которой они существуют, не имеют правого значения. Положение ст. 56 ЗК РФ о возможности ограничения прав на землю актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда противоречит ч. 2 ст. 29 Всеобщей декларации прав человека от 10 декабря 1948 г., ст. 55 Конституции РФ, которая предусматривает возможность ограничения прав только федеральными законами, а также ст. 9 самого ЗК РФ.


Случайные файлы

Файл
42413.rtf
117262.rtf
76554-1.rtf
47421.rtf
NAS_PR.DOC




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.