Заключение предварительного договора при продаже предприятия как имущественного комплекса (27805)

Посмотреть архив целиком

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ПРИ ПРОДАЖЕ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА


Статьей 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК; Кодекс) и ст. 3 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" предприятие как имущественный комплекс отнесено к объектам недвижимого имущества. Согласно же с т. 131 ГК недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации. При этом организации по государственной регистрации недвижимости обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

К сожалению, нормативные акты, регламентирующие процедуру госрегистрации предприятия как имущественного комплекса, прав на него и сделок с ним, были приняты только в августе 2004 г. Соответственно, такой специфический вид правоотношений, как установление права собственности и совершение сделок в отношении предприятия как имущественного комплекса, находится в процессе становления. Естественным следствием этого являются проблемы, вызванные недостаточно наработанной юридической практикой, один из вариантов решения которых и рассматривается в настоящей статье.

Приведем весьма характерный для сегодняшнего дня пример.

Собственник унитарного предприятия решил его продать. Покупатель нашелся достаточно быстро, о цене договорились, осталось только оформить сделку в соответствии с законодательством. Вот здесь, как правило, и выясняется, что существуют определенные проблемы, препятствующие немедленному совершению сделки.

В силу новизны законодательства, регулирующего регистрацию недвижимости, в большинстве случаев предприятие, являющееся объектом сделки, не зарегистрировано как имущественный комплекс. Более того, исходя из содержания упомянутого законодательства и, в частности, Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.06.2004 № 650 (далее - Положение о совершении регистрационных действий), и Инструкции об определении перечня документов, представляемых для государственной регистрации в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 19.07.2004 № 34-1, если предприятие не зарегистрировано - оно вообще еще не создано как объект сделки.


Предварительный договор - свидетельство серьезности намерений сторон


По различным объективным и субъективным причинам вся цепочка юридических действий от создания предприятия как имущественного комплекса до вступления в силу договора продажи предприятия занимает никак не менее 2-3 месяцев. Встречаются сделки, оформление которых растягивается и на больший срок. В то же время стороны сделки хотят приобрести некоторую уверенность в том, что достигнутые договоренности будут сохранены на протяжении столь длительного периода. Вот здесь-то и уместно вспомнить о новации, предусмотренной ст. 399 ГК 1998 г., а именно - о возможности заключить предварительный договор.

Хотя институт предварительного договора знаком большинству юристов еще из курса римского права, в современной юридической практике он применяется довольно редко. На то есть и объективные причины: гражданскому праву СССР понятие предварительного договора до 1991 г. было неизвестно - оно было введено в указанном году ст. 60 Основ гражданского законодательства Союза ССР. Но ни эта статья, ни гражданские кодексы союзных республик не детализировали порядок заключения предварительного договора, а также требования к его содержанию.

Статья 399 ГК Республики Беларусь 1998 г. устранила эти пробелы. Однако субъекты хозяйствования по-прежнему продолжают в большинстве случаев заключать более привычные для них, но не влекущие никаких юридических последствий "соглашения о намерениях".

Предварительный договор не относится к какому-либо из известных видов договоров - это самостоятельный институт, позволяющий четко и адекватно определить сторонам круг прав и обязанностей, связанных с конкретной сделкой, которую они намерены совершить в будущем. Предварительный договор не может существовать абстрактно, безотносительно к положениям, регулирующим порядок заключения такой конкретной сделки.

Как представляется, возможность заключения предварительного договора имеет важное значение при сделках с объектами недвижимости. И описанная выше ситуация, когда само предприятие уже существует, работает, но в силу закона не может быть объектом сделки до выполнения определенных действий и формальностей, - тому подтверждение.

Автору настоящей статьи приходилось сталкиваться с мнением некоторых юристов о том, что при отсутствии регистрационного свидетельства о праве собственности на предприятие как имущественный комплекс заключение предварительного договора невозможно. Именно несогласие с подобным мнением и вызвало желание высказаться по этой теме. Ниже мы еще вернемся к нему и постараемся доказать его ошибочность.

Как установлено п. 1 ст. 399 ГК, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данное положение позволяет заключить, что содержание предварительного договора определяется исходя из содержания основного договора, который стороны планируют заключить впоследствии. Кроме того, согласно ст. 402 ГК договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соответственно, при заключении предварительного договора в отношении недвижимого имущества следует руководствоваться условиями, которые признаются существенными для договора продажи именно такого имущества. Однако необходимо учитывать и требования, предъявляемые непосредственно к предварительному договору, и присущие ему особенности.


Форма договора


Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора (п. 2 ст. 399 ГК).

В интересующем нас случае основным договором будет договор продажи недвижимости. Статья 521 ГК устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы названного договора влечет его недействительность.

Как упоминалось выше, недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации. Исходя из этого, отдельные юристы высказывают мнение, что препятствием к заключению предварительного договора в отношении еще не зарегистрированных объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации такого договора, что не выполнимо в случае, если не зарегистрирован сам объект недвижимости.

Полагаем, для опровержения указанного мнения достаточно внимательно вчитаться в положения ГК. Сделаем именно это и попробуем выяснить, является ли государственная регистрация элементом формы договора, поскольку ст. 399 ГК говорит лишь о необходимости соблюдения формы предварительного договора, но не об обязательности его госрегистрации.

Согласно ст. 159 ГК существует две формы сделки - устная и письменная, при этом письменная форма сделки может быть простой или нотариальной. Вопрос о государственной регистрации сделки законодательством рассматривается отдельно от формы сделки, в частности, ему посвящена ст. 165 Кодекса.

Статья 521 ГК "Форма договора продажи недвижимости" не содержит указания на то, что государственная регистрация названного договора является элементом его формы. Более того, ст. 522 Кодекса прямо указывает, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Но ведь предварительный договор сам по себе не является основанием перехода права собственности на недвижимое имущество - он рассматривается как основание возникновения обязательства сторон заключить в будущем основной договор, который уже непосредственно повлечет за собой смену собственника имущества. А раз нет перехода права собственности - нет и обязанности по государственной регистрации предварительного договора.

Единственно возможный, на наш взгляд, вывод из вышеизложенного: предварительный договор в отношении объекта недвижимого имущества заключается в письменной форме и при этом не подлежит государственной регистрации.

Подпункт 2 п. 2 ст. 164 ГК устанавливает обязательность нотариального удостоверения сделок в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида эта форма не требовалась. Соответственно, если стороны пришли к соглашению о нотариальном удостоверении предварительного договора, то он подлежит такому удостоверению.


Предмет договора


Предмет договора продажи предприятия - предприятие как имущественный комплекс. Предварительный же договор сам по себе не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора выступает обязательство сторон заключить договор продажи предприятия в будущем, однако именно на тех условиях, которые будут установлены предварительным договором.

В то же время уже при заключении предварительного договора стороны могут включить в его содержание определенные признаки конкретного предприятия как имущественного комплекса, который еще предстоит зарегистрировать (создать).


Случайные файлы

Файл
184126.rtf
Dengi1.doc
180-1.rtf
166131.rtf
122624.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.