Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ (143966)

Посмотреть архив целиком

Содержание


Введение

1. Строительство многоквартирных домов в городе Череповец

2. Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ в городе Череповец

3.Законодательное обоснование возведения многоквартирного дома как объекта строительства

4. Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости

5. Законодательное определение термина «возводимый или строящийся (создаваемый) объект

6. Управление многоквартирным домом

7. Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

8. Передача дома и регистрация права собственности

Заключение

Список использованной литературы


Введение


Актуальность выбранной темы: Право череповчан самостоятельно выбирать компанию, обслуживающую жилой дом, до сих пор остается весьма условным. С одной стороны, власти навязывают жильцам "свои" компании, с другой – выбирать гражданам пока особо не из чего. А покупатели новостроек зачастую получают управляющую компанию прямо от застройщика, в придачу к новой квартире.

В настоящее время около 93% жилищного фонда Российской Федерации находится в управлении государственных или муниципальных предприятий. Сегодня эти организации выполняют функции по управлению и обслуживанию жилищного фонда на основании законодательных и нормативных актов федерального, регионального и муниципального уровней, утративших силу с принятием Жилищного кодекса РФ. Теперь органы местного самоуправления (ОМС) уже не имеют права своим распорядительным актом назначать управляющие организации в многоквартирных домах со смешанной формой собственности, поскольку в этих дом есть другие собственники помещений, имеющие такие же права по выбору способа управления.

Цель работы: рассмотреть и обосновать взаимосвязь строительства и ЖКХ города Череповец.

Задачи работы:

- анализ строительства многоквартирных домов в городе Череповец,

- представить законодательное обоснование возведения многоквартирного дома как объекта строительства,

- рассмотреть возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости.


1. Строительство многоквартирных домов в городе Череповец


Жилые квартиры, введенные в эксплуатацию в 2005 - 2006 годах устанавливают достаточно адекватные цены, зависящие, прежде всего, от местоположения в целом, площади, а также этажности. В настоящее время ценовая ситуация на рынке недвижимости г. Череповец находится на стадии формирования. 128% составил рост цен на однокомнатные квартиры в Череповце (Вологодская область). Самая высокая стоимость квадратного метра жилья в Череповце - на однокомнатные квартиры. За 2005 год рост цен на строящиеся 1-комнатные квартиры составил 153%, за 2006 год - 128,5%. На конец прошлого года стоимость одного квадратного метра составила 21,5 тыс. рублей. На вторичном рынке жилья в Череповце самая высокая стоимость квадратного метра также регистрируется при продаже 1-комнатных квартир. Средняя стоимость квартир зависит от места расположения. Самая дорогая недвижимость в Зашекснинском районе города. По данным на март 2007 года, средняя стоимость 1-комнатной квартиры в этом районе Череповца составляет 1,4 млн рублей (42,9 тыс. рублей за 1 кв. метр), 2-комнатной квартиры - 2 млн рублей (38,4 тыс. рублей за кв. метр), 3-комнатной квартиры - 2,4 млн рублей (37 тыс. рублей за кв. метр). Самые дешевые квартиры в Череповце в Северном районе города. Там средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляет 1,2 млн. рублей, 2-комнатной квартиры - 1,8 млн. рублей, 3-комнатной квартиры - 2,2 млн. рублей. Примерно одинаковая стоимость недвижимости в Зареченском и Индустриальном районах.


2. Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ в городе Череповец


Право череповчан самостоятельно выбирать компанию, обслуживающую жилой дом, до сих пор остается весьма условным. С одной стороны, власти навязывают жильцам "свои" компании, с другой – выбирать гражданам пока особо не из чего. А покупатели новостроек зачастую получают управляющую компанию прямо от застройщика, в придачу к новой квартире.

Начнем с примера Рыбинская 40, 42. Для покупателей квартир в доме 40, по улице Рыбинской вселение в новостройку начиналось вполне типично для сегодняшнего Череповца – с переговоров с выбранной застройщиком ООО "Кострома" управляющей компанией (УК) ООО "Антарес-групп". Для начала гражданам предложили ознакомиться с договором управления домом и "Порядком получения квартиры". Согласно второму документу, от покупателей-соинвесторов квартир требовалось заключение договора с "СБК", а также "оплата по этому договору услуг по содержанию и ремонту дома, коммунальных и других услуг управляющей организации за 4 месяца с момента ввода дома в эксплуатацию".

"Тариф на техническое обслуживание не обоснован и, тем более, не согласован с соинвесторами. Одобрить дополнительные расходы может только общее собрание.

Не согласны граждане из инициативной группы и с целесообразностью ремонтных работ, которые собирается проводить управляющая компания. "С самого начала нам предлагается нести бремя ремонта, который планирует выполнять управляющая компания. Не понятно, почему будущие жильцы должны оплачивать недоделки, которые должны быть устранены перед сдачей дома в эксплуатацию".

Между тем, вынужденные подписывать договора управления граждане автоматически соглашаются с их условиями на 3 года (оговоренный в договоре срок его действия). А несогласные – просто не получают ключи. Что, по мнению застройщика и УК, вполне справедливо.

Что же касается установленных мэрией города Череповца тарифов, то они касаются всех домов, а не только муниципальных, и завышение ставок со стороны УК – незаконно. Кроме того, юрист считает "противоправными" требования застройщика подписывать договора с выбранной им УК и оплачивать ее услуги за 4 месяца "Собственники сами должны выбирать способ управления и УК на общем собрании. А застройщик не вправе даже проводить такое собрание".

Сейчас же, застройщики вовсю используют неувязки в законодательстве, препятствующие оформлению прав собственности на квартиры их законным (с точки зрения логики) владельцам до вселения, и сами старательно затягивают передачу этих прав.

Пример: Жилой дом на стадии завершения строительства. Компания-Заказчик/застройщик заключает договор с некой компанией-Исполнителем на предмет приемки жилого дома и дальнейшего выступления как Управляющая компания, которая будет осуществлять заселение жилого дома и его дальнейшую эксплуатацию, заключив договора с жильцами.

Выдержка из договора: "Заказчик обязуется:

1. Информировать Исполнителя о времени проведения очередного этапа сдачи-приемки (не позднее одного дня до ее проведения);

2. передать Исполнителю по акту ключи от квартир и от мест общего пользования после получения разрешения на ввод жилого дома".

"Исполнитель обязуется: осуществлять в соответствии с утвержденным проектом, приемку жилого дома под заселение;

... обеспечивать участие специалистов соответствующей квалификации во всех этапах приемки жилого дома в эксплуатацию с подписанием соответствующих промежуточных актов, акта приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта жилищного назначения, графика производства работ по второму этапу подготовки и передачи жилого дома под заселение, а также графика устранения замечаний приемочной комиссии..." (и еще много чего: сдача лифтов, подписание актов испытания инженерного оборудования и систем и др.)
Договор этот, по моему мнению, изобилует юридическими недочетами (Например, в нем упоминается некий Генподрядчик без расшифровки в тексте кто это такой и Подрядчик с которого можно требовать устранения недостатков выявленных Исполнителем и Приемочной комиссией в результате приемки жилого дома в эксплуатацию)

Несколько вопросов:

1. Какова правомочность такого договора? (в плане Приемки и такого Двустороннего его заключения, без расшифровки юр.лица, упомянутого как Подрядчик) О какого рода приемке может идти речь, если ей занимается государственная комиссия? Или это нормальная практика?

2. Есть ли возможность у Дольщиков повлиять на Заказчика и внести изменения в данный договор, дабы учесть их интересы, и привести в соответствие с Договором участия в долевом строительстве, где упоминается только Эксплуатационная организация, которой, по указанию Заказчика, Дольщиком оплачиваются коммунальные услуги и расходы по техническому обслуживанию и заключаются договора с управляющей компанией для дальнейшей эксплуатации жилого дома?


  1. Законодательное обоснование возведения многоквартирного дома как объекта строительства


Когда застройщик возводит многоквартирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или принимает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в результате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) застройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто заказывал строительство конкретной квартиры. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон о долевом строительстве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании договора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конкретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделение Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получения свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы говорить о передаче права собственности застройщиком дольщику.


Случайные файлы

Файл
kursovik.doc
27561.rtf
57913.rtf
116642.rtf
100419.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.