Сделки на рынке недвижимости. Договор купли-продажи предприятия (33328)

Посмотреть архив целиком

Министерство образования российской федерации

Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия

(СибАДИ)

инженерно-строительный институт


Кафедра «Экономика и управление недвижимостью»




Курсовая работа


по дисциплине «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

на тему: «Сделки на рынке недвижимости. Договор купли-продажи предприятия»





Выполнил студент гр. ЭУН

__________

Приняла преподаватель

Левочко В.В.__________







г. Омск 2006 г.


Содержание


Введение

1. Сделки на рынке недвижимости

1.1. Особенности сделок с недвижимостью

1.2. Предприятие как особый объект гражданских прав

2. Договор купли-продажи предприятия

2.1. Понятие, стороны и предмет договора

2.2. Заключение, государственная регистрация и исполнение договора

2.3. Последствия передачи покупателю предприятия с недостатками

2.4. Особенности продажи предприятия при банкротстве

2.5. Особенности продажи заложенных предприятий при обращении на них взыскания

Заключение

Список использованной литературы


Введение


Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время.

В данной курсовой работе подробно изложено об особом объекте гражданских прав – предприятии, а также об особенностях правового регулирования совершаемых с ним сделок купли-продажи.

Предприятие - это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязан­ностей, исключительных прав и некоторых иных элементов. Причем предприятием признается только тот иму­щественный комплекс, который используется для предприниматель­ской деятельности. И в качестве такого комплекса предприятие яв­ляется неделимым объектом.

Выбор данной темы обусловлен двумя причинамм. Во-первых, потому что предприятие - это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже слож­ной) и может не содержать недвижимых вещей в своем составе, являясь исключением из общего правила о том, что недвижимостью признаются только вещи. Термин «предприятие» не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, однако специально оговаривается в ст. 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости.

Признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного не­движимого имущества. Полагаю, что это очень интересно и требует более тщательного изучения.

Во-вторых, моя будущая профессия непосредственно связана с гражданско-правовыми сделками в сфере недвижимости.

Целью курсовой работы является изучение договора купли-продажи предприятия как особой сделки на рынке недвижимости.

Данная курсовая работа состоит из двух глав. В первой главе рассматриваются особенности сделок на рынке недвижимости, а также понятие и особенности предприятия, которое является предметом сделки купли-продажи предприятия.

Вторая глава посвящена подробному изучению договора купли-продажи предприятия, особенностям продажи предприятий-банкротов, предприятий с недостатками, продаже заложенных предприятий при обращении на них взыскания.


1.Сделки на рынке недвижимости


1.1.Особенности сделок с недвижимостью


Традиционно рынок недвижимости разделяется на три основные товар­ные сектора (рынка):

- рынок земли;

- рынок нежилых помещений (зданий);

- рынок жилых помещений (зданий).

Рынки недвижимости функционируют посредством совершения опера­ций, каждая рыночная операция — это гражданско-правовая сделка. Для этого прежде всего необходимо рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости как объекта оборота (товара) и конкретных видов опера­ций (сделок). [7, стр.399]

Сделки с недвижимостью — часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами граж­данского права (Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ), так и спе­циальными законодательными и подзаконными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Положение о порядке и условиях продажи муниципального жилья в г. Москве и др.). [9, стр. 64]

Сделкой называют осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. [6, стр.138]

Прежде чем определять особенности сделок с недвижимостью, законодатель должен был установить в целом тот объем и те преде­лы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранее в со­ветском праве недвижимость была исключена из оборота практичес­ки полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.

При этом никаких общих ограничений оборота недвижимости в действующем законодательстве не предусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природных объектов. Оборот их осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным за­конодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).

Круг сделок с недвижимостью весьма широк и охватывает со­бой практически все основные виды гражданско-правовых догово­ров. Все сделки с недвижимостью можно классифицировать в зави­симости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе следует отнести сделки купли-продажи, мены, даре­ния, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды, найма жилого помещения, довери­тельного управления недвижимым имуществом, ипотеки, безвоз­мездного пользования недвижимым имуществом.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью сво­дятся в основном к тому, что они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой такие сделки ничтожны, причем до­говор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне до­пустимо при заключении многих иных письменных сделок) [5, стр.38-39].

В отдельных случаях (договор ипотеки - ст. 339 , ренты - ст. 584 ГК РФ) закон требует нотариального удостоверения сделки, хотя нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало об­щим правилом действующего отечественного гражданского законо­дательства. В то же время по желанию сторон сделки удостоверена нотариусом может быть любая сделка с недвижимостью, т. е. даже в тех случаях, когда это по закону не требуется.

В ряде случаев сделка с недвижимостью приобретает юриди­ческую силу только после её государственной регистрации, которая предписывается ГК РФ, но в отношении отдельных видов сделок не­обходимость их государственной регистрации может быть также (в дополнение к ГК РФ) установлена иными федеральными законами. При этом в одних случаях закон требует государственной регистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, при передаче недвижимости в доверительное управле­ние), в других случаях необходима государственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недви­жимости или такое право обременяется правами других лиц (купля-продажа жилых помещений и др.), и перехода права) [5, стр. 39].

К особенностям сделок с недвижимостью следует отнести и то, что в отличие от других сделок, связанных с переходом вещи в соб­ственность или пользование другого лица и не требующих обязательного указания на цену договора, сделка с недвижимостью не может считаться заключенной при отсутствии в ней условия о цене. Предмет и цена - существенные условия для любой сделки с недви­жимостью. Кроме того, в подзаконных нормативных актах, связан­ных с куплей-продажей, арендой недвижимости, как правило, назы­ваются и иные существенные условия соответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейся предметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендо­дателя и др.). [10, стр. 115].

Цель совершения сделки с недвижимостью, как правило, юри­дически безразлична, но в определенных случаях закон требует со­хранения характера и цели использования предмета сделки. Это касается, прежде всего, земельных участков и жилых помещений. [5, стр. 40]

Правомочия распоряжения недвижимым имуществом могут быть переданы собственником другим лицам. Например, недвижи­мость может быть передана в доверительное управление (в том чис­ле и имущество подопечного или безвестно отсутствующего гражда­нина. [1, ст. 38,43]


Случайные файлы

Файл
186031.doc
91103.rtf
121429.rtf
13190-1.rtf
114212.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.