Договір найму приміщень (27388)

Посмотреть архив целиком

ВСТУП

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в ЦК України.

Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім’ї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.

Отже, тема „Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.

Таким чином, об’єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.

Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.

Метою дослідження є розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві , присвяченому найму жилих приміщень.

Задачі дослідження:

  • досконально дослідити житлове законодавство на предмет виявлення проблем, пов’язаних з договором найму (оренди) жилих приміщень;

  • запропонувати свої шляхи вирішення проблем.

При дослідженні використовуються такі методи:

  • метод соціально-історичного аналізу;

  • метод правового аналізу;

  • метод порівняльного аналізу.


1 ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ

1.1 Договір найму житла


Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у влас­ність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користу­ватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового ре­гулювання договору найму (оренди) житла в но­вому ЦК України. Крім того, договір найму житла надає реальну можливість для реаліза­ції конституційних положень про вільний ви­бір місця проживання та про здійснення права приватної власності (ст. ст. 33 і 41 Конститу­ції України). Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх, а в деяких випадках і багатосто­ронніх правочинів. Тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів (відповідно до ст.ст 626-627, гл. 52 ЦК).

Дого­вір найму житла є підставою для виникнення зобов'язання — правовідношення, в якому ко­жна зі сторін має одночасно і права, і обов'язки і вважається боржником у тому, що вона зобо­в'язана вчинити на користь другої сторони, і од­ночасно — кредитором у тому, що вона має пра­во вимагати від неї. Виходячи з того, що дого­вір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обов'язками наділені оби­дві сторони договору, наймодавець одночасно ви­ступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обов'язків, наприклад, сплати грошей за користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) на виконання зобов'язання вчинити на його ко­ристь певну дію (передати житло в користуван­ня негайно або у строк, встановлений договором найму) []. У разі невиконання боржником обов'я­зку передати кредиторові у користування жит­ло, кредитор має право вимагати його передання відповідно до умов зобов'язання, якщо інше не передбачене законом. Наприклад, якщо жи­тло ще не передане, переважне право на його одержання має той із кредиторів, зобов'язання на користь якого виникло раніше, а коли це не­можливо визначити, — кредитор, який першим подав позов (ст. 620 ЦК). Пра­вові наслідки непередання майна наймачеві, вказані в ст. 766 ЦК, поширюються на договір найму житла. Такий договір є відплатним, стро­ковим, консенсуальним. Він вважається укла­деним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору на­лежать умови про предмет договору (ст. 812 ЦК), дані про осіб, які прожи­ватимуть разом із наймачем, а також усі ті умо­ви, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 3 статті 810 ЦК до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комуналь­ної власності, застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлене законом. Договір найму житла не є різновидом договору найму (оренди). На договір найму житла по­ширюються норми, що регулюють договір най­му (оренди) в частині, яка не закріплена в гл. 59 ЦК в порядку аналогії закону. Наприклад, ст.ст. 762, 766 ЦК та інші.

Щодо застосування положень інших законів до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комуналь­ної власності, то такі закони будуть прийняті відповідно до вимог цього Кодексу та ст. З При­кінцевих та Перехідних положень ЦК. Напри­клад, таким законом може бути встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, що передбачено ч. 1 ст. 820 ЦК.





    1. Договір найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності



Відповідно до ч. 2 статті 810 підстави, умови, порядок укладення та припи­нення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. Мова йде про засто­сування до договору найму державного або ко­мунального житла норм чинного Житлового Кодексу Української РСР (далі — ЖК) та підзаконних актів, прийнятих на вимогу ЖК. Ра­зом з тим, глави ЖК, що регулюють право ко­ристування житлом, яке належить громадянам та юридичним особам на праві приватної влас­ності (у будинках громадського житлового фо­нду, службових приміщеннях і гуртожитках, які належать громадянам і фізичним особам, у бу­динках, квартирах приватного житлового фон­ду) втрачають силу після набрання чинності ЦК і до них не застосовуються. Відповідно до ст.ст. 4 та 9 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК щодо цивільних відносин, які виникли до на­брання чинності ЦК, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після на­брання ним чинності. До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 р. і продовжують дія­ти після набрання чинності ЦК України, засто­совуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання дого­ворів окремих видів незалежно від дати їх укла­дання. Виходячи з цих вимог, а також врахо­вуючи неповне за обсягом правове регулюван­ня змін договору найму житла в гл. 59 ЦК, на підстави, порядок і наслідки зміни укладених до 1 січня 2004 р. договорів найму житла поширюються норми, передбачені ст.ст. 651-653 ЦК. Таким чином, норми гл. 59 ЦК регулю­ють підстави, умови, порядок укладення та при­пинення договору найму житла, що є об'єктом права приватної власності, тобто стосовно жит­ла, яке належить фізичним та юридичним осо­бам.

    1. Сторони у договорі найму житла


Сторонами договору найму житла є наймодавець, — особа яка є власником житла, і най­мач — особа, якій передається житло в кори­стування. Такими особами можуть бути фізич­ні особи, які набули повної цивільної дієздат­ності та юридичні особи (див. коментарі до ст.ст. ЗО і 80 ЦК). Якщо власниками житла є кілька осіб, вони можуть бути наймодавцями у договорі. Якщо договір найму житла укла­дається з кількома особами або у разі заміни первісного наймача на кілька осіб, вони можуть бути наймачами у договорі (див. коментар до ст. 824). Таким чином, на стороні наймодавця і наймача можуть бути багато осіб. Такі особи за своїм положенням відносяться відповідно до солідарних кредиторів та боржників (див. коментарі до ст.ст. 540-543 ЦК).

ЦК передбачає право бути наймачем житла юридичній особі, яка може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Правовою підставою для користування таким житлом може бути договір піднайму житла (див. коментар до ст.823 ЦК).


Случайные файлы

Файл
15122.rtf
МДС 83-1.99.doc
128209.doc
4961-1.rtf
24659-1.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.