Договор аренды недвижимости (74657-1)

Посмотреть архив целиком

Договор аренды недвижимости

Введение

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Так, вступивший в силу с 20 октября 2001 г. долгожданный новый Земельный кодекс России ввел, наконец, землю и земельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости.1[1] Данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на организацию рационального землепользования в Российской Федерации.2[2]

Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).

На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.3[3]

В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.4[4]

Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов5[5], до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом.6[6]

Данная дипломная работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды недвижимости.

Необходимо отметить, что ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня объектов относимых к недвижимости, равно как и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости.

Такой подход законодателя к регламентации аренды недвижимости оказал определенное влияние и на структуру настоящей дипломной работы. В ее состав входит три главы. Первая из которых посвящена рассмотрению понятия недвижимости, соотношения терминов "недвижимая вещь", "недвижимое имущество", "недвижимость", определению критериев отнесения того или иного имущества к недвижимости. Также в рамках первой главы затронуты отдельные вопросы классификации и особенностей правового режима объектов недвижимости.

Во второй главе данной дипломной работы основное внимание уделено сравнительному анализу общих положений о договоре аренды и особенностей, предусмотренных в отношении как отдельных видов договоров аренды недвижимости, так и отдельных объектов недвижимости.

В частности, предпринята попытка рассмотрения различий аренды как предоставления во временное владение и (или) пользование за плату от оказания так называемых "арендных услуг".7[7]

Говоря об объектах недвижимости, которые могут выступать предметом договора аренды, отдельно рассматривается аренда зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, и аренда предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК). Помимо этих разновидностей недвижимости в рамках настоящей работы будет затронута аренда нежилых помещений, а также вопрос о возможности аренды незавершенных строительством объектов, которые с принятием законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним получили возможность выступать практически в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота.

Аренда природных ресурсов будет рассмотрена на примере аренды земельных участков. Также затронут вопрос определения предмета аренды земельного участка при строительстве подземного сооружения.

При рассмотрении аренды недвижимого имущества отдельного внимания заслуживают вопросы государственной регистрации учреждениями юстиции и правовые последствия отсутствия таковой регистрации договора аренды в связи как с актуальностью, так и с новизной для российского права самой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве последствий неосуществления, в случаях предусмотренных законом, государственной регистрации договора аренды объектов недвижимости в рамках настоящей дипломной работы рассматривается возможность оценки таковой сделки незаключенной либо недействительной. Данный вопрос имеет немаловажное практическое значение, поскольку от квалификации указанных сделок как незаключенных или недействительных зависит:

- применение различных сроков исковой давности (3 года для признания сделки незаключенной и 10 лет – ничтожной);

- предъявление различных материально-правовых требований, направленных на возврат имущества, предоставленного контрагенту по вышеназванным сделкам (виндикационной иск в отношении незаключенной сделки и реституция – в отношении недействительной).

Необходимо отметить, что данной проблеме в настоящее время посвящается все возрастающее количество научных публикаций.8[8]

Наконец, третья глава данной дипломной работы посвящена наиболее дискуссионной проблеме, связанной с определением места и правовой природы аренды, необходимости государственной регистрации в учреждениях юстиции права аренды и аренды как обременения (ограничения) прав независимо от регистрации договора аренды.

Глава I. Общие положения о недвижимости

1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав. Классификация объектов недвижимости

Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность), нематериальные блага.9[9]

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота.10[10]

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.11[11] В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из "частного оборота".

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.


Случайные файлы

Файл
32238.rtf
6999-1.rtf
149220.doc
150771.rtf
47370.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.