Анализ эффективности использования имущественного комплекса (175786)

Посмотреть архив целиком

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Имущественный комплекс предприятия и управление им

1.1 Состав и роль имущественного комплекса

1.2 Цели и задачи управления имущественным комплексом

ГЛАВА 2. Оценка имущественного комплекса предприятия

2.1 Субъекты и цели оценки имущественного комплекса предприятия и их взаимосвязь

2.2 Принципы оценки имущественного комплекса предприятия

2.2.1. Принципы пользователя предприятия

2.2.2. Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

2.2.3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой

2.2.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия

2.3 Законодательное регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь

2.4 Основные подходы и методы оценки имущественного комплекса предприятия

ГЛАВА 3. Анализ эффективности использования имущественного комплекса ООО «ЦЕНТРОСТИЛЬ»

3.1 Краткая характеристика предприятия ООО «Центростиль»

3.2 Анализ состава, динамики и использования основных средств

3.3 Анализ финансового состояния ОАО «Центростиль»

3.4 Выводы по результатам анализа

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ


ВВЕДЕНИЕ


Актуальность темы дипломной работы обоснована тем, что уже на стадии создания предприятия первостепенное значение приобретает рациональное размещение капитала посредством формирования оптимальной структуры имущества. Как известно, имущество хозяйствующего субъекта состоит из разных элементов, которые принято классифицировать в зависимости от разных критериев (роли в производственном процессе, конкретной форме и др.) Именно от этого впоследствии во многом зависят ликвидность и финансовое состояние предприятия, его экономические результаты. В рыночных условиях залогом выживаемости и основой стабильного положения предприятия служит его финансовая устойчивость. Если предприятие финансово устойчиво, платежеспособно, то оно имеет ряд преимуществ перед другими предприятиями того же профиля для получения кредитов, привлечения инвестиций, в выборе поставщиков и в подборе квалифицированных кадров. Чем выше устойчивость предприятия, тем более оно независимо от неожиданного изменения рыночной конъюнктуры и, следовательно, тем меньше риск оказаться на краю банкротства.

Объектом исследования является ООО «Центростиль» — агентство по оказанию риэлторских услуг.

Предмет исследования – имущественный комплекс.

Цель работы заключается в анализе имущественного комплекса предприятия и выработке предложений по совершенствованию его использования.

Для реализации поставленной цели в работе решались следующие задачи:

1) исследование специфики работы ООО «Центростиль»;

2) анализ использования основных фондов предприятия;

3) финансовый анализ работы предприятия.

Практическая значимость данной работы заключается в анализе имущественного комплекса предприятия и на его основе определение его устойчивости, что позволяет построить работу предприятия в независимости от неожиданного изменения рыночной конъюнктуры.

В работе были использованы материалы бухгалтерской отчетности ООО «Центростиль».

Структура диплома представлена по главам.

Первая глава данной дипломной работы посвящена теоретическим аспектам понятия имущественного комплекса предприятия.

Вторая глава посвящена рассмотрению теоретических подходов к оценке имущественного комплекса предприятия и регулирования данной деятельности на территории Республики Беларусь.

Третья глава дипломной работы посвящена анализу эффективности использования имущественного комплекса. Здесь же рассматривается общая характеристика предприятия.

Список литературы дает перечень использованных в работе источников.


ГЛАВА 1. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС ПРЕДПРИЯТИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ИМ


1.1 Состав и роль имущественного комплекса


Для осуществления своей деятельности предприятие должно располагать определённым набором экономических ресурсов – элементов, используемых для производства экономических благ. По гражданскому кодексу «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». [3] Имущественный комплекс — это совокупность имущества и имущественных (прав собственности) компаний, которые обладают полезностью и могут быть объектом купли-продажи. Обычно в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы. [3]

К числу материально-вещественных элементов относятся земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства.

Нематериальные элементы создаются в процессе жизнедеятельности предприятия. К ним относятся: репутация фирмы и круг постоянных клиентов, название фирмы и используемые товарные знаки, навыки руководства, квалификация персонала, запатентованные способы производства, ноу-хау, авторские права, контракты и т.п., которые могут быть проданы или переданы.

Имущество предприятия является предметом изучения различных дисциплин: в курсе экономики имущество предприятия рассматривается как хозяйственный, экономический ресурс, использование которого обеспечивает деятельность предприятия; в бухгалтерском учете отражается движение имущества и основных источников его формирования. В бухгалтерском учете капитал (имущество) как бы условно подразделяют на активный капитал, т.е. действующий (функционирующий) в виде имущества и обязательств, и пассивный капитал, отражающий источники формирования и оплаты действующего капитала. Активный капитал состоит из имущества и обязательств организации, т.е. в него входит то, чем владеет данная организация как обособленный объект хозяйствования. Активный капитал – это стоимость всего имущества организации. По отношению к скорости оборота различают имущество длительного пользования, которое более года находится в обороте организации и имущество, предназначенное для текущего (одноразового) использования в процессе хозяйственной деятельности или находящееся в обороте организации не более одного года. Таким образом, активный капитал предприятия подразделяется на основной (долгосрочный) капитал, или внеоборотные активы, и оборотный (текущий) капитал, или оборотные активы. Пассивный капитал характеризует источники имущества (активного капитала) обособленной организации и включает собственный и заемный капитал. Собственный капитал организации как юридического лица в общем виде определяется стоимостью имущества, принадлежащего организации; это так называемые чистые активы организации. Они определяются как разность между стоимостью имущества и заемным капиталом. К наиболее общим двум группам имущества относятся внеоборотные активы и оборотные активы.

Основные средства – это средства труда, имеющие стоимость не менее установленного государством лимита (100 МРОТ) и срок службы не менее одного года. Они служат длительное время, не меняют своего внешнего вида, изнашиваются постепенно, переносят свою стоимость на себестоимость изготавливаемой продукции путём ежемесячного начисления амортизации (износа) по установленным нормам.

Объекты основных средств группируют по различным признакам[3]:

1. По отраслям народного хозяйства:

— промышленность;

— сельское хозяйство;

— транспорт;

— связь;

— строительство и т.д.

2. По видам:

— здания — к этой группе относятся архитектурно-строительные объекты, создающие необходимые условия для труда и хранения материальных ценностей: здания основного и вспомогательного производства, а также административные здания и хозяйственные строения;

— сооружения — сюда входят инженерно-технические объекты, обслуживающие производственные процессы, но не связанные с изменением предмета труда, например, тоннели, водостоки, железные дороги внутризаводского транспорта и т. д;

— передаточные устройства — это устройства, с помощью которых происходит передача электрической, тепловой или механической энергии к местам ее потребления;

— машины и оборудование:

а) силовые машины и оборудование, предназначенные для выработки, преобразования и распределения энергии (генераторы, электродвигатели, силовые трансформаторы и т. п.);

б) рабочие машины и оборудование, которые непосредственно участвуют в технологическом процессе, воздействуя на предметы труда;

в) измерительные и регулирующие приборы, служащие для регулирования производственных процессов и измерения и контроля параметров технологических процессов;

г) вычислительная техника, служащая для ускорения и автоматизации процесса управления предприятием и технологическими процессами (ЭВМ и другая компьютерная техника);

— транспортные средства — в их состав входят все виды транспортных средств, предназначенных для перемещения людей и грузов по территории предприятия;

— инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и прочие основные фонды — сюда относятся инструменты режущие, давящие, ударные и другие; инвентарь производственного и хозяйственного назначения, способствующий облегчению и созданию нормальных условий труда (оборудование контор, верстаки, контейнеры, инвентарная тара, предметы противопожарного назначения и др.). [6]

3. По назначению:

— производственные — участвуют в производстве продукции или обслуживают его;

— непроизводственные — используются для создания непроизводственной продукции или обслуживания личных нужд работников предприятия.

4. По использованию:

— находящиеся в эксплуатации;

— находящиеся в реконструкции и техническом перевооружении;

— находящиеся в запасе;

— находящиеся на консервации.

5. По принадлежности:

— собственные;

— арендованные.

Первоначальное формирование основных средств на предприятии происходит в зависимости от формы его собственности. Акционерные общества формируют основные средства за счёт взносов (акций) учредителей (акционеров). Государственные и муниципальные унитарные предприятия получают основные средства от собственника и учитывают их как часть уставного капитала. Приватизируемые предприятия приобретают основные средства после их выкупа у государства или акционирования.

Амортизация объектов основных средств производится одним из следующих способов начисления амортизационных начислений. [11]

Различают два основных метода амортизации:

— равномерный (линейный);

— неравномерный (нелинейный).

При линейном методе начисление амортизации происходит равномерно по годам эксплуатации, т. е. по одной и той же норме амортизации. Он предполагает равномерную загрузку оборудования за весь период эксплуатации и равномерный его износ. При линейном методе сумма амортизационных отчислений рассчитывается по следующей формуле

, (1.1)

где На — норма амортизации в процентах;

Ц  балансовая стоимость производственных фондов.

В случае линейного метода норма амортизации рассчитывается следующим образом

, (1.2)

где Т — паспортный срок службы производственных фондов, лет.

Нелинейный метод списания стоимости основных производственных фондов пропорционально объёму выпущенной продукции. В этом методе начисление амортизации производится исходя из показателя объёма выпуска продукции в отчётном периоде и соотношения первоначальной стоимости производственных фондов и предполагаемого объёма выпуска продукции за весь срок службы основных фондов. Этот метод применяется тогда, когда отдача производственных фондов в течение всего срока службы может быть определена достаточно точно. В этом случае годовая сумма амортизационных отчислений рассчитывается следующим образом

, (1.3)

где Ц — балансовая стоимость основных производственных фондов;

Qi  объём продукции, произведённой в i-том году в стоимостном выражении;

QT — прогнозируемый объём производства продукции за весь срок службы основных производственных фондов.

Существует также способ списания стоимости производственных фондов по сумме числа лет их срока службы. При этом способе годовая сумма амортизации определяется исходя из балансовой стоимости производственных фондов и соотношения числа лет, оставшихся до конца их срока службы к сумме числа лет срока службы

, (1.4)

где Ц — балансовая стоимость основных производственных фондов;

Тi — число лет до конца срока службы производственных фондов;

Тч — сумма чисел лет срока службы производственных фондов.

Нематериальные активы можно трактовать как неосязаемые активы, представленные в виде особого документа. [11] Они не имеют натурально-вещественной формы, но должны приносить доход предприятию. К нематериальным активам относят объекты интеллектуальной собственности, которые можно разделить на два вида: регулируемые патентным правом (объекты промышленной собственности) и регулируемые авторским правом.

К объектам промышленной собственности относят:

  • изобретение, если оно является новым, имеет изобретательский уровень и промышленно применимо;

  • промышленный образец – художественно конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид;

  • полезная модель — представляет собой конструктивное выполнение из составных частей;

  • товарный знак и знак обслуживания – обозначения, позволяющие различать соответственно однородные товары и услуги разных юридических и физических лиц;

  • фирменное наименование – индивидуальное название юридического лица. Оно регистрируется при государственной регистрации юридического лица и действует во время его существования. Правовой формой использования товарного знака, знака обслуживания и фирменного названия является лицензионный договор;

  • ноу-хау – информация технического или коммерческого характера, имеющая действительную или потенциальную коммерческую ценность в связи с неизвестностью ее третьим лицам. К этой информации нет свободного доступа на законном основании, и обладатель информации принимает меры к охране ее конфиденциальности.

Нематериальные активы на предприятие могут поступать в результат осуществления долгосрочных инвестиций организации в форме приобретения или создания, безвозмездной передачи от третьих лиц (юридических или физических), поступления в счет вклада в уставный капитал других организаций, поступления в совместную деятельность, оприходования излишков, выявленных при инвентаризации.

К финансовым вложениям относят инвестиции организаций в государственные ценные бумаги (облигации и другие долговые обязательства), в ценные бумаги и уставные капиталы организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Республики Беларусь и за ее пределами. Финансовые вложения классифицируют по различным признакам: по связи с уставным капиталом, по формам собственности, срока, на которые они произведены и др.

В зависимости от связи с уставным капиталом различают финансовые вложения с целью образования уставного капитала и долговые. К вложениям с целью образования уставного капитала относят акции, вклады в уставные капиталы других организаций и инвестиционные сертификаты, подтверждающие долю участия в инвестиционном фонде и дающие право на получение дохода от ценных бумаг, составляющих инвестиционный фонд. К долговым ценным бумагам относят облигации, закладные, депозитные и сберегательные сертификаты, казначейские обязательства, векселя.

Оборотный капитал (оборотные средства) – это активы предприятия, возобновляемые с определенной регулярностью для обеспечения текущей деятельности, вложения в которые как минимум однократно оборачиваются в течение года или одного производственного цикла. Классификация оборотных активов строится по следующим основным признакам: [14]

1) По характеру финансовых источников формирования выделяют валовые, чистые и собственные оборотные активы.

Валовые оборотные активы (или оборотные средства в целом) характеризуют общий их объем, сформированный за счет как собственного, так и заемного капитала. Чистые оборотные активы (или чистый рабочий капитал) характеризует ту часть их объема, которая сформирована за счет собственного и долгосрочного заемного капитала.

Сумму чистых оборотных активов рассчитывают по следующей формуле:

ЧОА = ОА – КФО, (1.5)

где ЧОА – сумма чистых оборотных активов предприятия;

ОА – сумма валовых оборотных активов предприятия;

КФО – краткосрочные текущие финансовые обязательства предприятия.

Собственные оборотные активы (или собственные оборотные средства) характеризуют ту их часть, которая сформирована за счет собственного капитала предприятия.

Сумму собственных оборотных активов предприятия рассчитывают по формуле:

СОА = ОА – ДЗК – КФО, (6)

где СОА – сумма собственных оборотных активов предприятия;

ДЗК – долгосрочный заемный капитал, инвестированный в оборотные активы предприятия.

2) Виды оборотных активов:

а) запасы сырья, материалов и полуфабрикатов. Этот вид оборотных активов характеризует объем входящих материальных их потоков в форме запасов, обеспечивающих производственную деятельность предприятия.

б) запасы готовой продукции. Этот вид оборотных активов характеризует текущий объем выходящих материальных потоков в форме запасов произведенной продукции, предназначенной к реализации.

Денежные активы – наиболее ликвидная часть оборотного капитала. к ним относят не только остатки денежных средств в национальной и иностранной валюте (во всех формах), но и сумму краткосрочных финансовых вложений, которые рассматриваются как форма инвестиционного использования временно свободного остатка денежных активов. К эквивалентам денежных средств относят ликвидные краткосрочные финансовые вложения: ценные бумаги других предприятия, государственные казначейские билеты, государственные облигации и ценные бумаги, выпущенные местными органами власти.

в) прочие виды оборотных активов. К ним относятся оборотные активы, не включенные в состав вышерассмотренных их видов, если они отражаются в общей их сумме.


1.2 Цели и задачи управления имущественным комплексом


В комплексной системе управления имущественным комплексом предприятия целесообразно выделить главную цель и отдельные задачи, которые следует выполнять при обосновании и реализации решений управления имущественным комплексом. Главная цель — формирование рациональных соотношений между отдельными группами, видами имущества и источников их финансирования. Достижение поставленной цели базируется на обязательном учете взаимной дополняемости и зависимости между основными и оборотными средствами, их отдельными элементами в конкретном производстве, степени ликвидности отдельных элементов, соответственно и выбора их источников финансирования, что должно обеспечить стабильную финансовую ситуацию на предприятии.

Для повышения эффективности вложений капитала в основные фонды необходимо решение следующих задач: [10]

1) Построение рациональной инвестиционной политики предприятия, реализации высокоэффективных инвестиционных проектов.

2) Установления оптимальных соотношений между основными фондами и оборотными средствами, наиболее соответствующих специфике конкретного производства и роли каждого вида имущества в достижении главной цели функционирования хозяйствующего субъекта.

3) Совершенствования структуры основных фондов, т. е. Пропорций между основными производственными и непроизводственными фондами, их отдельными объектами исходя из хозяйственной потребности, а также потенциальной производительности орудий труда.

4) Применения результативных методов исчисления амортизации, содействующих более рациональному использованию основных фондов, а также накоплению и расходованию соответствующих ресурсов на их восстановление и модернизацию.

Решение этих управленческих задач в значительной части должно содействовать попытке оптимизации объема капитала, источников и методов финансирования планируемых объектов, а также применения финансовых стимулов, влияющих на повышение эффективности расходуемых ресурсов.

Главная цель управления оборотным капиталом заключается в повышении эффективности использования всех его составных частей и на данной основе в обеспечении непрерывности и должной результативности хозяйственной и финансовой деятельности предприятия. Основные решения касаются обоснования оптимальной величины каждого элемента оборотных средств, источников их финансирования, вскрытия резервов за счет высвобождения или ускорения оборота, обеспечения ликвидности. Высвобожденные денежные средства могут стать источниками эффективных финансовых или других инвестиций, способствующих развитию предприятия, увеличению его доходов.

Управление оборотным капиталом затрагивает не только проблемы величины соответствующих элементов, но и его структуры, которая подвержена постоянным изменениям вследствие изменения объема продукции, ее ассортимента, условий реализации, оплаты за доставленные и продаваемые ценности. Формирование рациональной структуры оборотного капитала обеспечивает непрерывность общего цикла превращения отдельных частей активов из вещественной формы в денежную и наоборот. Это в значительной степени влияет на скорость оборота капитала, его величину, финансовую ликвидность объекта, а также на уровень издержек, связанных с содержанием отдельных элементов текущих активов.

Способы управления оборотным капиталом должны учитывать особенности отдельных элементов, прежде всего это касается запасов, средств в расчетах и денежных ресурсов.

При оптимизации уровня запасов необходимо использовать подходы, базирующиеся на двух критериях: [10]

1. Установление наиболее рационального соотношения между объемом производства, реализации продукции и основными группами запасов используемых материальных ценностей. Эти соотношения определяются в процентном отношении на основе изучения тенденции прошлого периода, предполагаемых изменений в структуре продукции, ее технологии производства, сбыта, условий кооперации и др.

2. Оптимизация запасов с точки зрения уровня затрат на их содержание, что связано прежде всего с обоснованием объема партии и сроков поставки материальных ценностей для создания оптимальных размеров запасов.

Основную часть производственных запасов составляют текущие запасы, они непосредственно зависят от объема производства, его технологии, ассортимента реализуемой продукции. Данная взаимосвязь отражается на складывающихся пропорциях между объемом реализации и необходимыми запасами. Изучение соответствующих пропорций, анализ эффективности образуемых соотношений, тенденций их движения исходя из уровня обеспечения непрерывности хозяйственных процессов, а также уровня затрат на содержание запасов, при их позитивной оценке позволяет распространить данные соотношения на перспективу.

Такие пропорции целесообразно определять по важнейшим группам, видам запасов материальных ценностей, что позволит лучше учесть возможные изменения в производстве, ассортимент продукции и др. В случаях, когда в окружающей и внешней среде происходят существенные изменения следует осуществлять корректировку этих процентных отношений с учетом влияния важнейших факторов.

Реалии текущего года, как и фактические данные последующих периодов, позволяют оценить обоснованность и степень использования запасов материальных ценностей. Впоследствии рациональные тенденции в соотношениях между объемом реализации и уровнем запасов могут быть использованы для оптимизации их объемов в последующие периоды.

Одним из важнейших методов оптимизации уровня производственных запасов является определение наиболее рациональной партии приобретения этих ценностей. Это касается как величины приобретаемых материалов, сырья и других ценностей, так и сроков их поступления, соответственно и размеров понесенных затрат.

К затратам, величина которых изменяется одновременно с объемом производственных запасов, можно отнести следующие: [15]

— затраты капитала, т.е. финансовых ресурсов, замороженных в запасах. Их размеры зависят прямо от стоимости запасов, времени их хранения и признанной цены капитала.

— затраты, связанные с хранением запасов.

— затраты старения, естественной убыли при длительном хранении запасов.

Страхование запасов и оплата за привлечение заемных средств на их приобретение, размеры которых пропорционально изменяются в зависимости от стоимостной оценки соответствующих запасов.

Вторая группа затрат, которая имеет тенденцию снижения при увеличении объема производственных запасов, включает следующие расходы.

Затраты на выполнение управленческих действий, связанных с планированием, заключением договоров на поставку сырья, материалов, полуфабрикатов и контроль за их выполнением. Сюда относятся: заработная плата работникам служб сбыта, снабжения или маркетинга, оплата за телефонные, телеграфные, почтовые и другие услуги. Все эти затраты носят постоянный характер или при увеличении объема производственных запасов, поставок размер расходов на единицу поставок снижается.

В следующей главе более подробно рассмотрим вопросы оценки имущественного комплекса предприятий.


ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ПРЕДПРИЯТИЯ


2.1. Субъекты и цели оценки имущественного комплекса предприятия и их взаимосвязь


Любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и пра­ва субъекта собственности — собственника предприятия.

Субъект собственности — экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом собственности (в данном случае предприятием и всеми его компонентами). Реализуя экономические интересы, субъекты вступают в экономические отноше­ния, в частности по поводу владения, распоряжения и использования принадлежащих им объектов. Таким образом, собственность — это отно­шения между определенными субъектами по поводу владения, распоря­жения и использования конкретного блага. Такое понимание собственно­сти заложено в основу экономических, юридических, организационно-управленческих процессов, в том числе в основу определения ее стоимо­сти, в основу оценки.

Особый интерес при этом представляет бизнес как процесс получения дохода, как собственность, приносящая доход. Основу предприятия, его неотъ­емлемую суть составляет капитал — факторы производства, экономичес­кие отношения между субъектами процесса создания дохода.

Бизнес — это конкретная деятельность, организованная в рамках опре­деленной структуры и имеющая главной целью получение прибыли, а ка­питал является основой, внутренним содержанием процесса создания продукта или услуги, осуществляемого с целью получения дохода. [15] Полу­чение дохода — это цель и конечный результат деятельности во многих сферах, отраслях экономики, цель и результат бизнеса. Бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Владелец предприятия имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Та­ким образом, предприятие становится объектом сделки, товаром со всеми прису­щими ему свойствами.

Предприятие как товар обладает полезностью для покупателя. Прежде всего оно должно соответствовать потребности в получении доходов. Как и у лю­бого другого товара, полезность предприятия осуществляется в пользовании. Следовательно, если предприятие не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается опреде­ленными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, кото­рая является основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Таким образом, бизнес как определенный вид деятельности и предприя­тие как организационная форма в рыночной экономике удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачива­ются определенные ресурсы.

Бизнес, предприятие обладают всеми признаками товара, могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода, товары, имеющие специфические особенности, которые предопределяют принципы, подхо­ды и методы оценки.

Первая особенность: бизнес - товар инвестиционный, т.е. товар, вло­жения в который осуществляются с целью получения отдачи в будущем. Причем размер ожидаемой прибыли неизвестен и имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной не­удачи. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые мо­жет получить собственник, представляет собой верхний предел цены со стороны покупателя.

Вторая особенность: бизнес является системой, но продаваться могут как система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы (ком­поненты). В этом случае разрушается его связь с собственным конкрет­ным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, эле­менты бизнеса становятся основой формирования другой, качественно но­вой системы. Фактически в таком случае товаром становится не сам биз­нес, а отдельные его составляющие.

Третья особенность заключается в том, что потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого то­вара, так и во внешней среде. С одной стороны, нестабильность в общест­ве приводит бизнес к неустойчивости, с другой — его неустойчивость ведет к дальнейшему наращиванию нестабильности и в самом обществе. Из это­го вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в ре­гулировании его купли-продажи.

Четвертая особенность бизнеса связана со следующим: учитывая осо­бое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необхо­димо предусмотреть участие государства не только в разработке меха­низма купли-продажи бизнеса и регистрации купли-продажи бизнеса, но и в процессе формирования рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Предприятие представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и ему. Но вместе с этим у предприятия есть и свои от­личительные черты. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осу­ществления предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для предпри­нимательской деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении сто­имости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и долж­на отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность и затраты, необходимые для достижения и реализации этой полезности. По­скольку представление о полезности зависит от конкретных интересов по­купателя, то оценщику приходится определять стоимости различных видов (рыночную, страховую, ликвидационную, инвестиционную и т.п.). [15]

Принципиальное значение имеет тот факт, что рыночная оценка не ог­раничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством то­вара, она обязательно принимает во внимание и другие экономические факторы - положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик подходит к определению стоимости с по­зиций экономической концепции. Данная концепция в противоположность бухгалтерской позволяет определить рыночную стоимость предприятия. Она учитывает такие факторы, как время, риск, внешняя конкурентная сфера и внутренние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку рыночная стоимость любого объекта, порождающего доход, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего де­нежного потока, дисконтированного по величине, отражающей требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций.

Одним из основных, быстро развивающихся направлений оценочной деятельности является оценка бизнеса (предприятия). Согласно указу №615 от 13.10.2006 «Об оценочной деятельности» оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, выкупе, сдаче в аренду, передаче в качестве вклада в уставные капиталы предприятий. Процедура оценки бизнеса предусмотрена при дополнительной эмиссии или продаже (покупке) ак­ций акционерных обществ различного типа.

Оценка имущественного комплекса необходима для выбора обоснованного решения о на­правлениях реструктуризации предприятия, для выявления максималь­но эффективного подхода к управлению предприятием, который обеспе­чит наиболее высокую его рыночную стоимость, что и является основной целью собственника предприятия и задачей его управляющих в условиях рыночной экономики. Оценка имущественного комплекса позволяет определить рыночную стоимость предприятия различных типов.

Следует отметить, что оценка стоимости имущественного комплекса тогда приобретет су­щественное значение, когда она станет неотъемлемой частью работы ме­неджеров компаний по управлению активами, и любое серьезное управ­ленческое решение будет приниматься на основе и с помощью процедур оценки бизнеса.

Как правило, цель оценки состоит в определении стоимости объекта соответствующего вида, что необходимо клиенту (лицу, заказавшему оценку или заинтересованному в оценке) для принятия решения. В прове­дении оценочных работ заинтересованы различные стороны — от государ­ственных органов до частных лиц. В оценке имущественного комплекса могут быть заинтере­сованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Целями оценки бизнеса могут быть следующие: [12]

  1.  определение направлений повышения эффективности текущего управления предприятием;

  2.  определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке;

  3.  определение стоимости предприятия в случае подготовки сделки по его купле-продаже полностью или по частям;

  4.  реструктуризация предприятия, ликвидация предприятия, слияние либо выделение самостоятельных предприятий (предполагается проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертации либо величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы);

  5.  разработка плана развития предприятия;

  6.  определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

  1.  страхование, в процессе которого возникает необходимость оценить стоимость активов с учетом возможных потерь;

  2.  налогообложение (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

  3.  принятие обоснованных управленческих решений (инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений);

10) осуществление инвестиционного проекта развития бизнеса; в этом случае необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов.

Если же объектом сделки (купли-продажи, кредитования, страхова­ния, аренды или лизинга) является какой-либо элемент имущества пред­приятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдель­но оценивается каждый компонент (объект), например недвижимость, ма­шины и оборудование, нематериальные активы. В этом случае очевидна тесная связь оценки бизнеса с другими видами оценочной деятельности.

В зависимости от целей оценки могут быть рассчитаны стоимости биз­неса различных видов.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

Рыночная стоимость имущественного комплекса — это наиболее вероятная цена, выра­женная в денежных единицах или денежном эквиваленте при совершении сделки между типичным покупателем и типичным продавцом, в результа­те которой собственность перешла бы из рук прежнего собственника в ру­ки нового собственника при их взаимном стремлении к осуществлению сделки, достаточной информированности обо всех имеющих отношение к сделке фактах, когда ни одна из сторон сделки не находится в сколько-ни­будь стесненных условиях, принуждающих ее к покупке или продаже. [12]

Рыночная стоимость складывается в условиях свободного взаимодей­ствия спроса и предложения и отражает реальную ситуацию на рынке конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность бизнеса. В практике оценки под рыночной стоимостью бизнеса понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на от­крытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на объеме и усло­виях сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. при соблюдении следующих условий: [12]

  1.  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана его приобретать;

  2.  стороны хорошо осведомлены об объекте сделки и действуют в своих интересах;

  3.  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за переход права собственности;

  4.  не было принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;

  5.  цена сделки выражена в денежной форме.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестици­онную стоимость. Инвестиционная стоимость — стоимость предприятия как объекта собственности для конкретного инвестора при опреде­ленных целях инвестирования. Стоимость данного вида зависит от инди­видуальных требований и предпочтений конкретного инвестора, а также от общеэкономических факторов.

Страховая стоимость — стоимость, определяемая положениями стра­хового контракта или полиса, равная величине компенсационной суммы, выплачиваемой страховой компанией обладателю страхового полиса при наступлении страхового случая, имеющего прямое отношение к застрахо­ванной на тот или иной риск собственности.

В зависимости от характера аналога оцениваемого объекта различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Стоимость воспроиз­водства — это стоимость объекта собственности, создаваемого по той же процедуре и из тех же материалов, что и оцениваемый, но по действую­щим на данный момент ценам. Стоимость замещения — это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

В бухгалтерском учете различают балансовую стоимость и остаточную стоимость.

Балансовая стоимость — затраты на создание или приобретение объ­екта собственности. Первоначальная балансовая стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. В зависимо­сти от перспектив развития предприятия различают стоимость действу­ющего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия — это стоимость сформиро­вавшегося, эффективно функционирующего предприятия как единого це­лого. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего пред­приятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматри­вается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца. Отсюда, в частности, вытекает, что стоимость действующе­го предприятия не равна рыночной стоимости этого предприятия.

Оценка действующего предприятия предполагает, что данный бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Если же предполагается закрытие предприятия и его продажа как це­лого или реализация активов бизнеса по отдельности, то важно опреде­лить его ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком корот­кий для проведения адекватного маркетинга. При ее определении необхо­димо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, та­кие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бух­галтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия. [5]

Стоимость любого вида, рассчитанная оценщиком, является результа­том процесса оценки конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной (поставленной) целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный, корректный, адекватный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объек­та или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность. Существует детерминированная взаимосвязь целей оценки имущества и видов стоимос­ти: рыночная — для определения предполагаемой цены покупки (прода­жи); инвестиционная — для определения целесообразности инвестиций, окупаемости инвестиционных проектов; страховая — для определения суммы покрытия по страховому договору; ликвидационная — при возмож­ной ликвидации (частичной или полной) действующего предприятия.

Очевидно многообразие целей оценки приводит к разнообразию видов стоимости бизнеса, в частности, стоимость предприятия для реализации инвестиционного проекта не равна стоимости предприятия при принуди­тельном банкротстве; суммарная стоимость акций не совпадает со стоимо­стью бизнеса, определенной по его активам.

Оценка предприятия, вид оцениваемой стоимости, выбор методов оценки должны определяться причинами ее проведения, целью оценки.

Процесс оценки напрямую зависит от причин, ее побудивших (т.е. от мотивов субъектов оценки), и от целей, которые субъекты оценки пресле­дуют. При этом один и тот же объект на одну дату обладает разной стои­мостью в зависимости от целей оценки. Следовательно, стоимость имущественного комплекса должна определяться различными методами, адекватными целям оценки. [5]

В табл. 1 приведена примерная классификация возможных целей оценки имущественного комплекса предприятия, которые преследуют различные субъекты оценки.


Таблица 1

Связь целей оценки бизнеса и субъектов оценки

Субъект оценки бизнеса

Цели оценки бизнеса

Предприятие как юридическое лицо

Обеспечение экономической безопасности бизнеса

Разработка планов развития предприятия

Выпуск акций (если предприятие - акционерное общество)

Реструктуризация предприятия

Собственник (действительный или предполагае­мый) бизнеса

Выбор варианта распоряжения собственностью

Реструктуризация, антикризисное управление предприятием

Обоснование стоимости предприятия или его доли при возможной купле-продаже

Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия

Финансово-кредитные учреждения

Проверка финансовой надежности заемщика, собственни­ка бизнеса

Определение кредитоспособности предприятия, опре­деление размера ссуды, выдаваемой под залог

Страховые фирмы

Установление размера страхового взноса

Определение суммы страховых выплат в предположе­нии возможных потерь

Фондовые биржи

Расчет конъюнктурных характеристик бизнеса

Проверка обоснованности котировок ценных бумаг

Инвесторы



Инвесторы


Проверка целесообразности (эффективности) инвести­ций, оценка инвестиционных проектов, принятие обосно­ванных управленческих решений в инвестиционной сфере

Определение допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестиционный проект

Государственные органы

Подготовка государственного предприятия к привати­зации

Определение налогооблагаемой базы для начисления налогов различных видов

Определение выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства

Оценка стоимости государственного пакета акций

Оценка для судебных целей


2.2 Принципы оценки имущественного комплекса предприятия


Теоретической базой процесса оценки имущественного комплекса предприятия является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков. Принципы оценки имущественного комплекса можно дифферен­цировать на четыре категории: [12]

  1. принципы пользователя предприятия;

  2. принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

  3. принципы, связанные с внешней рыночной средой;

  4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Как показано на рис. 2, эти принципы взаимосвязаны. При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке пред­приятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значи­мости. Степень значимости каждого принципа оценки опреде­ляется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия.


.

Рис. 2. Взаимосвязь принципов оценки стоимости имущественного комплекса предприятия


2.2.1. Принципы пользователя предприятия

Принципы пользователя предприятия включают принципы полезности, замещения и ожидания. [12]

Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциаль­ному владельцу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции — производства определенного типа продукции на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализа­ции других его психологических потребностей.

Полезность — это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в тече­ние определенного периода. В случае предприятия, принося­щего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конеч­ном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный по­купатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое предприятие с такой же степе­нью полезности. Это значит, что неразумно платить за дейст­вующее предприятие больше, чем стоит создание нового анало­гичного предприятия в приемлемые сроки. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопостав­ления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожим риском и качеством продукции. Максимальная стоимость предприятия определяется наимень­шей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для дей­ствующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи.

Ожидание — это ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием.

Поскольку деньги приносят процент дохода и происходят инфляционные процессы, то рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих руб­лей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидае­мых от пользования предприятием, важно скорректировать про­гнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.


2.2.2. Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся от­дачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) вели­чины и экономического разделения и соединения прав собст­венности. [12]

Принцип остаточной продуктивности земельного уча­стка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каж­дый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятель­ностью (табл. 2).


Таблица 2

Факторы производства и их компенсация

Наименование фактора

Компенсация

Труд

Зарплата

Капитал

Процент, дивиденды

Управление (предпринимательская деятельность)

Прибыль, вознаграждение управляющим

Земля

Рента (налоги, арендная плата)


Земля недвижима, а труд, капитал и управление "привязаны" к ней. Вначале оплачиваются три "привязанных" фактора про­изводства, а затем собственник земли из остатка прибыли полу­чает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную про­дуктивность), т. е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов произ­водства.

Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.

Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторас­положением земельного участка, позволяет пользователю из­влекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три усло­вия). Например, пользователь предприятия по производству мраморных отделочных плит сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено данное предприятие, будет находиться рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать прибыль он сможет за счет минимизации издержек на транспортирование сырья. Поэтому пользователь предприятия заплатит за данное пред­приятие большую цену, чем за аналогичное предприятие, расположенное далеко от сырьевой базы.

Принцип вклада. Рассмотрим следующий пример.Владелец предприятия решил его продать. Эксперт-оценщик оценил его в 25 млрд. руб. Для получения мак­симальной цены владелец предприятия сделал новую ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 50 млн. руб. После этого предпри­ятие стало оцениваться в 29,5 млрд. руб. Таким образом, покра­ска зданий и сооружений стоимостью 50 млн. руб. добавляет к стоимости предприятия 4,5 млрд. руб.

Таким образом, вклад — это то добавление к стоимости предприятия, кото­рое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, пре­вышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты пони­жают стоимость предприятия. Например, цвет краски, которой красили здания и сооружения предприятия, оказался такой, что предприятие после окраски стало выглядеть хуже, чем до окраски.

Вклад — это сумма, на которую увеличивается или умень­шается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улуч­шения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Владелец земельного участка, на котором стоит предприятие, часто задумывается, насколько интенсивно следует застраивать земельный участок. Построив один цех, он получает определен­ный размер прибыли, построив второй цех, он получает при­быль большую, построив третий цех, — еще большую. Однако, построив третий цех, владелец заметил, что полученная от по­стройки третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышаю­щие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказался неэффективным.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производст­ва чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая от­дача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспо­могательного производств, основных и вспомогательных работ­ников, между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оп­тимальное соотношение между факторами производства обес­печивает получение максимальной прибыли.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочета­ния факторов производства, при которых достигается макси­мальная прибыль.

Принцип оптимального размера (масштаба). Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные разме­ры: будь то само предприятие (когда при оптимальной мощно­сти предприятия мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на кото­ром оно находится. Известно, что для достижения нормаль­ной технологии производства данного вида продукции необ­ходим земельный участок определенного размера. Этот опре­деленный размер и будет оптимальным для данного вида производства.

Одним из частных примеров принципа оптимального размера является понятие приростной стоимости участка земли. Это по­нятие встречается, когда два (или более) участка земли объеди­няются в один, стоимость которого превышает сумму стоимо­стей отдельных составляющих участка. Это превышение и есть приростная стоимость земельного участка.

Таким образом, оптимальный размер — это оптимальный размер отдельных факторов производства (оптимальная мощ­ность предприятия или его отдельных составляющих произ­водств либо оптимальный размер земельного участка), обеспе­чивающий получение максимальной прибыли от функциониро­вания предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.

Принцип экономического разделения и соединения иму­щественных прав собственности. Каждое отдельное имущественное право можно пред­ставить как составляющее единого пакета.

Принцип экономического разделения и соединения имущест­венных прав собственности гласит: имущественные права сле­дует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осу­ществляться следующим образом:

  • физическое разделение: разделение прав на пользование воз­душным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

  • разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

  • разделение по правам пользования предприятием: ограниченное право пользования имуществом предприятия, лицензии, ограничение на использование имущества;

  • разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;

  • разделение по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вклады­вающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий.

Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стои­мости предприятия.


2.2.3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой

В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. [12]

Принцип зависимости. Принцип зависимости гласит: стои­мость предприятия зависит от множества факторов. Стоимость крупных промышленных предприятий зависит не только от ха­рактера экономической среды на примыкающей к предприятию территории, ближайшей окрестности, региона, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также от международных связей. Эта зависимость определяется связями, которые, в свою очередь, измеряются затратами либо вре­мени, либо денежных средств, либо других единиц измерения. Например, часто крупные промышленные предприятия распола­гаются в пригородных районах, и, чтобы добраться из города до места работы, работникам необходимо затратить много времени и энергии. От этого падает производительность труда. Строи­тельство же скоростной дороги сократит затраты времени и энергии работников. Тем самым косвенно обеспечивается по­вышение производительности труда, а значит, и стоимости самого предприятия.

Принцип зависимости выражается и в том, что само оцени­ваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Одна из задач научных работников в России — иссле­довать связи и зависимости между стоимостью предприятия и факторами, влияющими на нее, чтобы точнее и достовернее оценивать стоимость предприятия.

Принцип соответствия. Любое предприятие должно соот­ветствовать рыночным и градостроительным стандартам, дейст­вующим в данном регионе. Проекты предприятий должны соот­ветствовать общепринятым традициям использования земельных участков в данном регионе, например нежелательно (да и за­прещается градостроительными нормативами) строить химиче­ский комбинат в центре густонаселенного района.

Соответствие — это то, в какой степени само предприятие, его архитектура и влияние на окружающую среду соответст­вуют этой окружающей природной среде и потребностям рынка.

Принцип предложения и спроса. На стоимость предпри­ятий оказывает большое влияние соотношение спроса и пред­ложения: если спрос превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению. Однако ввиду несовер­шенства рынка, на котором осуществляется продажа предпри­ятий, кроме соотношения спроса и предложения большое влия­ние на цену купли-продажи оказывают искусство торгов, коли­чество участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных факторов усили­вается, если сделку необходимо провести в короткие сроки.

Обычно спрос оказывает на цену большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. Эта рыночная тенден­ция особенно просматривается на российском рынке, где цены предприятий в основном зависят от возможностей инвесторов.

Предложение — это количество продаваемых предприятий (или их имущества), имеющихся на рынке по данной цене, спрос — это количество предприятий (или их имущества), кото­рое хотят приобрести по данной цене.

Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъ­екты. Конкуренция — это соревнование предпринимателей в получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конку­ренции ведет к росту предложения и снижению массы прибыли (если не увеличивается спрос).

Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно меняет­ся. Одни предприятия появляются, другие изменяют профиль, выпускают другую продукцию либо закрываются. Изменяются экономическая, социальная, техническая, политическая сферы деятельности, которые влияют на стоимость предприятий. По­явление новой, более прогрессивной технологии производства может резко повысить стоимость предприятия.

Жизненный цикл предприятия проходит через стадии рожде­ния, роста, стабилизации и упадка. И от того, в какой стадии жизненного цикла находится предприятие или его окружающая природная среда (район, город, отрасль), зависит его стоимость: если в стадии роста — стоимость будет выше, если в стадии упадка — стоимость ниже.

Принцип изменения гласит: стоимость предприятия постоян­но изменяется под воздействием изменения внутренних факто­ров, а также окружающей природной и рыночной среды.

По этой причине эксперты-оценщики осуществляют оценку стоимости предприятия на конкретную дату.


2.2.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова­ния предприятия — основной принцип оценки его стоимости, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость пред­приятия. [12]

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова­ния — это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимо­сти земельного участка, на котором находится предприятие.

Этот принцип — объединяющий для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточ­ной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающей­ся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.


2.3 Законодательное регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь


Регулирование оценочной деятельности при проведении оценки стоимости предприятия как имущественного комплекса осуществляется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь«Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» от 13 октября 2006 г., № 615 и Положением в нем.

В соответствии с этим Положением стоимость объектов оценки может определяться сле­дующими методами:

  • индексным — путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества;

  • балансового накопления активов — на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки;

  • рыночным на основе:

  1. расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный);

  2. определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный);

  3. сравнения объекта оценки с аналогичными объекта­ми, сходными с объектом, подлежащим оценке, по основным экономическим, техническим, технологи­ческим и иным характеристикам с учетом его инди­видуальных особенностей (сравнительный). Оценка объекта рыночным методом проводится с приме­нением одного или нескольких методов. При применении не­скольких методов итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов дол­жна быть равна единице;

  4. пересчета валютной стоимости, т.е. определением стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного го­да с применением рыночного метода; кадастровой оценки, т.е. с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Указанный метод применяется для определения стоимости земельных участков.

Оценка объекта может быть внутренней и независимой.

Внутренняя оценка. Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, если в соответствии с законодательными актами оценка должна быть только независимой. Проводится на основании данных бухгалтерского учета, ин­формации о стоимости приобретения объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно вышеуказанным методам.

Независимая оценка. Основанием для проведения независимой оценки объекта оценки является гражданско-правовой договор, заключаемый между исполнителем и заказчиком оценки, либо судебное постановление. По договору на проведение независимой оценки объекта исполнитель обязуется провести ее по заданию заказчика, а заказчик — оплатить данную услугу. Оплата независимой оценки может проводиться и на основании постановления суда.

Договор на проведение независимой оценки заключается в простой письменной форме. В договоре должны быть отра­жены: [2]

  • наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки;

  • предмет договора;

  • стоимость услуг исполнителя оценки, срок и порядок их оплаты;

  • срок представления результата независимой оценки;

  • цель оценки;

  • дата оценки;

  • наименование валюты, в которой проводится оценка;

  • права и обязанности сторон;

  • ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных в договоре.

Результат независимой оценки представляется заказчи­ку в форме заключения. К нему прилагается отчет об оценке. Заключение об оценке должно содержать:

  • полное наименование исполнителя оценки;

  • фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки; номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки;

  • номер и дату заключения договора на проведение независимой оценки либо указание на судебное постановление;

  • описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременении) прав на объект оценки при их наличии);

  • цель оценки;

  • дату оценки;

  • названия используемых методов оценки;

  • итоговую величину стоимости объекта оценки. Такая величина определяется без учета налога на добавленную стоимость и должна быть выражена денежной суммой или в виде диапазона денежной суммы;

  • иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

Отчет об оценке должен включать:

  • перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

  • анализ данных, использованных для оценки;

  • обоснование применения используемых методов оценки;

  • описание процедуры расчета (определения) стоимости объекта оценки.

Заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скреплены его личной печатью, а также подписа­ны руководителем и скреплены печатью исполнителя оцен­ки, если исполнителем оценки является юридическое лицо.

При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщи­ком и исполнителем, заключение и отчет об оценке должны быть подписаны им и скреплены личной печатью оценщика.

Если независимая оценка проводится оценщиком — ра­ботником индивидуального предпринимателя, то заключе­ние и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индиви­дуальным предпринимателем и скреплены личной печатью оценщика.

Заключение и отчет об оценке должны содержать дату подписания их руководителем юридического лица, если ис­полнителем оценки является юридическое лицо, или инди­видуальным предпринимателем, если он является исполни­телем оценки.

Стоимость объекта оценки, указанная в заключении об оценке, может использоваться только в соответствии с целью оценки.

В случаях, предусмотренных законодательством, стои­мость объекта оценки, определенная в заключении об оцен­ке, признается достоверной для цели оценки только после проведения экспертизы ее достоверности.

Стоимость объекта оценки, указанная в заключении об оценке, может быть признана недостоверной только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного в оценке лица либо контролирующих органов по отношению к испол­нителю оценки.

Независимая оценка не может проводиться:

  • исполнителями оценки, являющимися учредителями (участниками), собственниками имущества юридических лиц — заказчиков оценки;

  • оценщиками, являющимися должностными лицами юридических лиц — заказчиков оценки, а также состоящими в близком родстве или свойстве с учредителями (участниками), собственниками имущества, должностными лицами юридических лиц — заказчиков оценки;

  • оценщиками, состоящими в близком родстве или свойстве с физическими лицами — заказчиками оценки;

  • оценщиками, если в отношении объекта оценки они имеют вещные или обязательственные права;

  • исполнителями оценки — юридическими лицами, учредителями (участниками), собственниками имущества которого являются заказчики оценки;

  • исполнителями оценки — юридическими лицами, руководители которого состоят в близком родстве или свойстве с физическим лицом — заказчиком оценки либо с руководителем юридического лица— заказчика оценки;

  • если в отношении объекта оценки исполнитель оценки имеет вещные или обязательственные права.

Проведение оценки стоимости объектов оценки является обязательным:

  • при продаже в процессе конкурсного производства имущества лица, признанного банкротом, для/определения начальной цены этого имущества на публичных торгах. Оценивается стоимость имущества, выставляемого на торги;

  • предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, пере­даваемого в залог;

  • внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица. Оценивается стоимость неденежного вклада, вносимого в этот фонд. Обязательная оценка стоимости данного вклада должна проводиться до внесения его в уставный фонд юридического лица;

  • совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам государственных юридических лиц. Оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего возмездному отчуждению.

Лица, претендующие на получение свидетельства об ат­тестации оценщика, должны иметь высшее экономическое, юридическое или техническое образование.

Свидетельство об аттестации оценщика выдается по ре­зультатам аттестационного экзамена сроком на три года. Срок действия свидетельства может быть продлен по его окончании на три года по заявлению оценщика.


2.4 Основные подходы и методы оценки имущественного комплекса предприятия


Существует несколько десятков методов оценки стоимости имущественного комплекса предприя­тий, обычно группируемых в три классических подхода к оценке: [12]

— затрат­ный (имущественный), основанный на учете издержек (метод чистых ак­тивов, метод ликвидационной стоимости);

— доходный, основанный на учете доходов (метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежно­го потока);

— сравнительный (рыночный) подход, основанный на сопостав­лении объектов (метод рынка капитала (компании-аналога), метод отрас­левых коэффициентов, метод сделок).

Для получения корректного результата по оценке необходимо произ­вести расчет стоимости бизнеса с использованием всех трех классических подходов, известных в теории оценки. В случае если это требование не вы­полняется, то результаты оценки будут некорректными, а именно:

  1. проведение процедуры оценки только способами в рамках затратного подхода позволяет оценить только эти затраты на создание предприятия (бизнеса). Однако нельзя игнорировать возможности приобретения будущих доходов от бизнеса, поэтому не учитывать будущие доходы от собственности (бизнеса) при ее продаже неправомерно;

  2. проведение оценки бизнеса только способом оценки будущих доходов (в рамках доходного подхода) также может быть ошибочным, в связи с тем что когда инвестор производит финансовые вложения в предприятие, то при подведении финансового результата своих инвестиций инвестор, как правило, не учитывает те расходы, которые были произведены для достижения этого финансового результата;

  3. оценка бизнеса на основании сравнительного подхода, без применения остальных подходов, также некорректна, поскольку необходим учет как затрат на создание бизнеса, так и будущих доходов от оцениваемого бизнеса.

Принимая во внимание все вышесказанное, следует считать правиль­ной при проведении работ по оценке предприятия (бизнеса) такую техно­логию оценочной деятельности, при которой используется весь арсенал способов оценки — и в плане учета затрат на создание предприятия (биз­неса), и на основе определения (прогнозирования) его будущей доходности, и по цене возможной продажи капитала с учетом данных по аналогич­ным предприятиям.

Каждый из подходов имеет свои положительные и отрицательные свойства и отражает стоимость предприятия с разных точек зрения. Вза­имосвязь существующих подходов представлена ниже.

Для выбора целесообразного для каждого конкретного случая оценки подхода на первом этапе необходимо:

  1. определить цель, ради которой проводится оценка;

  2. обосновать используемый стандарт стоимости, который зависит от целей оценки и, в конечном счете, определяет выбор методов оценки (например, инвестора интересует прежде всего инвестиционная стоимость, и он соответственно отдает предпочтение доходному подходу);

  3. определить ту долю собственности, которая оценивается (например, одни методы оценки целесообразно использовать при оценке контрольных пакетов акций предприятия, а другие - при оценке неконтрольных пакетов);

  4. определить объем доступной информации: если оценщик не имеет достаточного количества данных по сопоставимым компаниям, то он не сможет использовать рыночный подход, если же не имеет информации о денежных потоках, то, соответственно, нельзя использовать доходный подход.

На втором этапе выбора методов оценки важен анализ как отраслевых факторов, так и факторов на уровне компании. Отраслевые факторы ана­лизируются по следующим параметрам: перспективы развития отрасли, прошлая и ожидаемая доходность в отрасли, степень отраслевого риска. Факторы на уровне предприятия должны отражать темпы роста доходов оцениваемого предприятия, кинетику его финансовых показателей, зави­симость от покупателей и поставщиков. Следует отметить, что выбор ме­тодов оценки в большей степени зависит от характеристик оцениваемого предприятия, а не от отраслевых параметров.

На третьем этапе выбора методов оценки стоимости предприятия оцен­щику необходимо определить, какие использовать методы — основанные на анализе активов (метод стоимости чистых активов, метод ликвидационной стоимости) или основанные на анализе доходов (метод дисконтированных денежных потоков, метод капитализации доходов, метод избыточных при­былей или оценочные мультипликаторы: цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты). Первую группу методов целесообраз­но использовать, когда доходы предприятия не поддаются точному прогно­зу, когда предприятие обладает значительными материальными и финан­совыми активами (ликвидными ценными бумагами, инвестициями в недви­жимость) либо когда предприятие зависит от контрактов или отсутствует постоянная предсказуемая клиентура. Вторую группу методов целесооб­разно использовать, когда текущие и будущие доходы предприятия могут быть достоверно определены, либо когда активы предприятия преимущественно состоят из машин, оборудования, готовой продукции, либо когда предприятие имеет устойчивый спрос на свою продукцию.

На четвертом этапе оценщик определяет степень достаточности и ка­чество информации по сопоставимым предприятиям. Если оценщику до­ступна информация по необходимому числу сопоставимых компаний, то он рассчитывает мультипликаторы и использует их в методе рынка капи­тала и методе сделок. В противном случае оценщик проводит оценку, ис­пользуя методы, основанные на анализе доходов, а сравнительный подход не используется, оценка проводится методами капитализации доходов, избыточных прибылей или дисконтированных денежных потоков.

На пятом этапе выбора методов оценки оценщик должен определить кинетику будущих доходов и сравнить ее с текущими доходами. Если бу­дущие доходы предприятия будут существенно отличаться от текущих и, кроме этого, год от года, то целесообразно использовать метод дисконти­рованных денежных потоков.

На шестом этапе выбора методов оценки (если используются методы, основанные на анализе активов) оценщик должен определить, является предприятие действующим или же стоит вопрос о его ликвидации. В пер­вом случае следует использовать метод чистых активов, во втором - ме­тод ликвидационной стоимости.

Оценка бизнеса базируется на использовании трех основных подхо­дов - затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов пред­полагает применение специфических методов и приемов, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положе­ние фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо ее прошлые дости­жения (затратный подход), либо ее будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход). В связи с этим результат, получен­ный на основе обобщения всех трех подходов, является наиболее обосно­ванным и объективным.

В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые раз­личные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на кото­рый производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются де­сятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение срав­нительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпо­чтительнее затратный метод.

Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их ком­мерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гос­тинице являются источниками дохода, который после сравнения со стои­мостью операционных расходов позволяет определить доходность данно­го предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость зе­мельного участка.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не сущест­вует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения до­хода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и возмещения износа, т.е. затрат­ным подходом.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравни­тельный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенны­ми, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим при­чинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Основные подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятий (бизнеса), представлены на рис. 3.


Рис 3. Основные подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятий (бизнеса)


Каждый из трех названных подходов предполагает использование присущих ему методов.

Доходный подход предусматривает использование метода капитали­зации и метода дисконтированных денежных потоков. Метод капита­лизации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить ак­тивы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными сло­вами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентиро­ван на оценку предприятия как действующего, которое и дальше предпо­лагает функционировать. Он более применим для оценки молодых пред­приятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализа­ции в дополнительные активы, но которые, тем не менее, имеют перспек­тивный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

В затратном подходе используются:

- метод чистых активов. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;

- метод ликвидационной стоимости.

При сравнительном подходе используются:

- метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше будет функционировать;

- метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намерева­ется закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;

- метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия как действующего.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригод­ны при условии строгого выбора предприятия-аналога, которое должно относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получе­ния более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее «взвешивания» оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких «взвешенных» оценок. При этом весовые коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методам оценки понимаются как коэффи­циенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты имеют сугубо экспертный характер - определяются оценщиком самостоятельно либо на основе консультации с другими специалистами (экспертами).

Окончательно стоимость предприятия, обобщенная по резуль­татам оценки по всем трем подходам, может быть определена по формуле:

, (2.1)

где Cl - величины стоимости предприятия, определенные на ос­нове l-го подхода (все применяемые подходы к оценке нумеруются произ­вольно);

L - число использованных методов оценки в рамках классичес­ких оценочных подходов; wl - весовой коэффициент величины стоимости, определенной в рамках метода с номером l = 1, 2, 3.

Очевидно, что при этом разумные выбор и обоснование весовых коэф­фициентов wl являются одним из главных свидетельств достаточной ква­лифицированности и непредвзятости оценщика бизнеса.

Таким образом, существует большое разнообразие различных подходов и методов оценки имущественного комплекса предприятия и выбор одного из них зависит от непосредственной цели оценки и ситуации, в которой она проводится.

В следующей главе более подробно остановимся на анализе эффективности использования имущественного комплекса ООО «Центростиль».


ГЛАВА 3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ООО «ЦЕНТРОСТИЛЬ»


3.1 Краткая характеристика предприятия ООО «Центростиль»


ООО «Центростиль» является предприятием по оказанию риэлторских услуг населению.

Местонахождение (юридический адрес) ООО «Центростиль»: г. Минск, ул. Орловская. д.40а, пом. 11

ООО «Центростиль» является юридическим лицом, имеет в собственности обособленное имущество, несёт самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

ООО «Центростиль» предоставляет информацию о спросе и предложении на объекты недвижимости, цене на них, представляемая риэлтерской организацией информация при оказании консультационных услуг потребителю, должна быть достоверной.

При заключении договора на оказание риэлтерских услуг, содержащего обязательство ООО «Центростиль» осуществить подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, ООО «Центростиль» в течение оговоренного в договоре срока обеспечивает занесение пожеланий (заявки) потребителя в базу требуемых объектов недвижимости. Пожелания (заявка) потребителя после занесения в базу данных объектов недвижимости с согласия потребителя выставляется в качестве предложения для заинтересованных покупателей. Порядок формирования базы данных объектов недвижимости и представления предложений для заинтересованных покупателей определяется в регламенте предоставления риэлтерских услуг.

Предлагая объекты недвижимости, ООО «Центростиль» предъявляет описание, необходимое для получения наиболее полного представления потребителя об объекте недвижимости. В описании объекта недвижимости указываются его обязательные характеристики, установленные в соответствии с техническими нормативными правовыми актами.

Потребителю предоставляется возможность оперативного выбора объектов недвижимости в соответствии с его пожеланиями (заявкой) из базы данных объектов недвижимости.

При осмотре объекта недвижимости работники ООО «Центростиль» должны предупредить потребителя о налиичии недостатков в объекте недвижимости, если таковые имеются и о них стало известно риэлтерской организации.

ООО «Центростиль» после подбора варианта сделки с недвижимостью для исключения разногласий может (по желанию потребителей) организовать подписание договора о намерении заключения сделки (предварительного договора).

ООО «Центростиль» имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета, печать, может иметь штампы со своим наименованием.

ООО «Центростиль» может иметь товарные знаки, знаки обслуживания, иные обозначения, индивидуализирующие ООО «Центростиль», его продукцию, работы и услуги, оформленные (зарегистрированные) в установленном порядке.

Имущество ООО «Центростиль» составляют основные фонды, оборотные средства, а также иные ценности, стоимость которых отражается в бухгалтерском балансе Общества. В собственности Общества находятся:

— имущество, переданное участниками ООО «Центростиль» в его уставный фонд в виде вкладов;

— имущество, приобретенное ООО «Центростиль» в процессе осуществления им предпринимательской деятельно­сти;

— поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), если иное не предусмотрено законодательством или договором об использовании этого имущества; имущество унитарных предприятий, учрежденных ООО «Центростиль»;

— имущество, приобретенное хозяйственным обществом по другим основаниям, допускаемым законода­тельством.

В случаях, установленных законодательством, в ООО «Центростиль» образуются резервные фонды. ООО «Центростиль» может образовывать другие фонды, которые создаются и используются в соответствии с законодательством или учредительными документами ООО «Центростиль».

Виды, размеры фондов, а также порядок их формирования и использования определяются Общим собра­нием участников ООО «Центростиль».


3.2 Анализ состава, динамики и использования основных средств


Для анализа состава динаимки и использования основных средств используем отчеты по основным средствам за 2005 и 2006 гг. (приложение 1 и приложение 2). Соласно данным этих форм статистической отчетности можно построить аналитическую таблицу для анализа состава и динамики использования основных средств (табл. 3)


Таблица 3

Анализ состава и динамики использования основных средств

Показатель

2005 год

2006 год

Абсолют-ное отклоне-ние, ±

Относи-тельное отклоне-ние, %

Среднегодовая стоимость основных средств, млн. руб.

37,2

42,8

+5,60

15,05

Среднегодовая стоимость машин и оборудования, млн. руб.

24,3

28,9

+4,60

18,93

Удельный вес машин и оборудования в общей стоиомсти основных средств

0,653

0,675

+0,022

3,369

Выручка от реализации товаров, работ, услуг, млн. руб.

138

183

+45,00

32,61

Фондоотдача основных средств, руб./руб.

3,710

4,276

+0,566

15,26

Фондоотдача активной части основных средств, руб./руб.

5,679

6,332

+0,653

11,50


Исходя из результатов расчетов, полученных при заполнении табл.3, можно сделать вывод о повышении эффективности использования основных фондов ООО “Центростиль”. Прежде всего нужно отметить увеличение среднегодовой стоимости основных средств и машин и оборудования, что характеризует активную политику фирмы по внедрению и обновлению своих основных фондов.

Для анализа эффективности использования основных средств предлагается использовать методику Г. В. Савицкой. [22]

Для обобщающей характеристики эффективности и интенсивности использования использования основных средств, по мнению Г. В. Савицкой, служат следующие показатели:

— фондоотдача основных средств — отношение стоимости произведенной продукции к среднегодовой стоимости основных средств;

— фондоотдача активной части основных средств — отношение стоимости произведенной продукции к среднегодовой стоимости активной части основных средств;

— фондоемкость — отношение среднегодовой стоимости основных средств производственного назначения к стоимости произведенной продукции за отчетный период;

— относительная экономия основных фондов:

, (3.1)

где ОСП0, ОСП1 — соответственно среднегодовая стоимость основных средств в базисном и отчетном годах;

IВП — индекс объема валового производства продукции.

В процессе анализа изучаются динамика перечисленных показателей, выполнение плана по их уровню, проводятся межхозяйственные сравнения. После этого изучают факторы изменения их величины.

Данные табл. 3 показывают, что объем выручки от реализации продукции, работ, услуг увеличился на 45 млн. руб.

Далее в ходе анализа необходимо изучить факторы изменения фондоотдачи основных средств: изменение доли активной части основных средств в их общей сумме, удельного веса действующих машин и оборудования в активной части основных средств, фондоотдачи технологического оборудования:

. (3.2)

По данным табл. 3 способом абсолютных разниц рассчитаем изменение фондоотдачи основных средств за счет:

— удельного веса активной части основных средств:

(+0,022) × 5,679= +0,125 руб./руб.;

— фондоотдачи машин и оборудования:

0,675 × (+0,653) = +0,441 руб./руб.

Балансовая увязка:

;

+0,566 руб./руб. = +0,125 руб./руб. + 0,441 руб./руб.

Можно сделать вывод о том, что наибольшее влияние на изменение фондоотдачи в 2006 году по сравнению с 2005 годом оказало увеличение фондоотдачи активной части основных средств и составило 0,441 руб./руб.

Влияние факторов на объем производства продукции устанавливается умножением изменения фондоотдачи за счет каждого фактора на фактическую среднегодовую величину основных фондов, а изменение среднегодовой стоимости основных средств — на базовый уровень их фондоотдачи.

Определим изменение прибыли от реализации продукции за счет:

— увеличения среднегодовой стоимости основных средств:

(+5,6) × 3,710 = +20,77 млн. руб.;

— изменения удельного веса активной части основных средств в общей их сумме:

42,8 × (+0,125) = +5,35 млн. руб.;

— изменения фондоотдачи машин и оборудования:

42,8 × (+0,441) = +18,88 млн. руб.

Балансовая увязка:

;

45 млн. руб. = + 20,77 млн. руб. + 5,35 млн. руб. + 18,88 млн. руб.

В результате проведенных расчетов можно сделать вывод об эффективном использовании основных производственных фондов и положительном влиянии данной эффективности на выручку от реализации продукции, работ, услуг. Так, можно сказать, что наибольшее положительное влияние на выручку от реализации продукции, работ, услуг оказало увеличение фондоотдачи основных средств в целом на 0,566 руб./руб. в 2006 году по сравнению с 2005 годом. Указанное положительное влияние выразилось в увеличении результативного показателя на 20,77 млн. руб.


3.3 Анализ финансового состояния ОАО «Центростиль»


Для анализа финансового состояния будем использовать данные бухгалтерского баланса за 2006 год (приложение 3) и отчет о прибылях и убытках за тот же период времени (приложение 4)

Для характеристики источников формирования запасов и затрат применяются несколько показате­лей, отражающих различные виды источников:

  • наличие собственных оборотных средств;

  • наличие собственных и долгосрочных заем­ных источников формирования запасов и затрат или функционирующий капитал;

  • общая величина основных источников фор­мирования запасов и затрат.

Для объективного финансового анали­за можно использовать метод относительных по­казателей. Обобщенная оценка финансовых коэффициентов организации представлена ниже в табл. 4.

1. Коэффициент автономии (Кавт) ха­рактеризует долю собственного ка­питала организации в общей сумме средств, авансированных в ее де­ятельность, и отражает степень неза­висимости организации от заемных средств. Чем выше значение этого коэффициента, тем больше финансо­вая устойчивость, стабильность и незави­симость от внешних кредиторов орга­низации. Увеличение этого коэффи­циента должно осуществляться пре­имущественно за счет прибыли, ос­тавшейся в распоряжении организа­ции. Расчет: [18]

Расчет:

Нормальное значение коэффициента – 0,6. Если Кавт за отчетный период превышает 0,6, значит, предприятие обладает высокой степенью финансовой самостоятельности.

2. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств (К з/с) является обратным по отношению к коэф­фициенту финансовой неустойчи­вости и дает наиболее общую оценку финансовой устойчивости предприятия. Но имеет довольно простую интерпретацию: если его значение равно 0,31, то на каждый рубль собственных средств, вложенных в активы пред­приятия, приходится 31 коп. за­емных средств. Рост показателя в динамике свидетельствует об уси­лении зависимости предприятия от внешних инвесторов и кредито­ров, т.е. о некотором снижении фи­нансовой устойчивости, и наобо­рот.

Расчет:

(3.4)

Расчет:

Нормальное значение – Кз/с < 1.

3. Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств (Kм/и):

(3.5)

Расчет:

Величина Км/и ограничивает сверху значение Kз/с.

Коэффициенты первого блока отражают степень финансовой самостоятельности предприятия. Финансовое по­ложение предприятия находит­ся в состоянии нормальной фи­нансовой независимости, когда его хозяйственная деятельность обеспечивается большей час­тью собственными средствами.

4. Коэффициент маневрен­ности (Кмн) показывает, какая часть источников собственных средств предприятия находит­ся в мобильной форме, позво­ляющей относительно свободно маневрировать собственными средствами. Или какая часть собственного капита­ла используется для финансирова­ния текущей деятельности, т.е. вло­жена в оборотные средства, а какая часть капитализирована.

Расчет:

(3.6)

Расчет:

Значение этого показателя варьируется в зави­симости от структуры капитала и от­раслевой принадлежности организа­ции. Оптимальное значение Кмн – 0,5.

5. Коэффициент ликвидности оборотных средств (Клос) харак­теризует состояние оборотных средств предприятия. Расчет:

(3.7)

Расчет:

Из значения Клос можно сде­лать вывод о достаточности сво­бодной наличности на предпри­ятии.

Блок 2 представлен двумя коэффициентами, которые характеризуют способ­ность предприятия управлять собственными средствами, со­средотачивать их в нужное время и использовать в требуемом на­правлении.

6. Коэффициент обеспечен­ности запасов и затрат собствен­ными источниками формирова­ния (Коб.зап) отражает способность предприятия самофинансировать свою хозяйственную деятель­ность и осуществлять расширен­ное воспроизводство.

Расчет:

(3.8)

Расчет:

Нормальным считается значе­ние Коб.зап >= 0,6-0,8.

Значение Коб.зап ограничива­ется снизу значениями коэффи­циента автономии источников формирования запасов и затрат (Кавт.зап), чтобы предприятие не оказалось на грани банкротства.

7. Коэффициент автономии источников формирования за­пасов и затрат (Кавт.зап) отража­ет долю собственных оборотных средств в общей сумме основных источников формирования запа­сов и затрат. Расчет:

(3.9)

Расчет:

Коэффициенты блока 3 характеризуют способ­ность предприятия формиро­вать запасы и затраты за счет соб­ственных оборотных средств.

8. Коэффициент имущества производственного назначения (Кипн) — важная характеристи­ка структурного состава средств предприятия.

Расчет:

(3.10)Расчет:

Нормальным считается значе­ние Кипн >= 0,5.

Блок 4 включает в себя коэф­фициент, характеризующий сте­пень соответствия состава иму­щества предприятия его устав­ной (производственной) де­ятельности.

9. Коэффициент долгосрочно­го привлечения заемных средств (Кдзс) отражает финансово-инве­стиционную стратегию развития, характеризует структуру капи­тала, показывает долю привлечения долгосрочных кредитов и зай­мов для финансирования активов наряду с собственными средства­ми. Рост этого показателя в динами­ке — негативная тенденция, озна­чающая, что организация все более зависит от внешних инвесторов. Расчет:

(3.11)

Расчет:

10. Коэффициент краткосроч­ной задолженности (Ккратк.зд) ха­рактеризует преимущественно текущие тенденции, склады­вающиеся в финансово-хозяй­ственной деятельности пред­приятия, и отражает долю крат­косрочных обязательств в общей сумме всех его обязательств. Расчет:

(3.12)

Расчет:

11. Коэффициент кредиторской задолженности и прочих обяза­тельств (Ккред.зд) отражает долю со­ответствующих обязательств в об­щей сумме обязательств предпри­ятия.

Расчет: (3.13)

Расчет:

В блоке 5 сосредоточены бо­лее частные коэффициенты, характеризующие структуру за­емных средств предприятия. Их использование целесообразно при финансировании капиталь­ных вложений и формировании запасов и затрат.

Запас собственных средств – это запас финансовой устойчи­вости при условии того, что соб­ственные средства превышают заемные.

12. Коэффициент абсолютной ликвидности (Кал) равен отноше­нию величины наиболее ликвид­ных активов к сумме наиболее срочных обязательств предпри­ятия.

Расчет: (3.14)

Расчет:

Кал показывает, что часть краткосрочной задолженности предприятие может погасить в ближайшее время. Нормаль­ные значения коэффициента — Кал ≥ (0,2-0,7).

13. Коэффициент ликвидности (Кл) отражает платежные возмож­ности предприятия при условии своевременного расчета с долж­никами (дебиторами). Расчет:

(3.15)

Расчет:

Нормальные значения коэффи­циента — Кл >= (0,8-1,0).

14. Коэффициент покрытия (Кп) характеризует прогнозируемые платежные возможности пред­приятия при условии погашения дебиторской задолженности и благоприятном сбыте готовой продукции. Расчет:

(3.16)

Расчет:

Нормальное ограничение по­казателя — Кп ≥ 2.

Коэффициенты блока 6 характеризуют текущую и прогнозируемую платежеспособ­ность предприятия.

Анализ финансовых коэффи­циентов представлен в резуль­тирующей аналитической табли­це (табл. 4).


Таблица 4

Обобщенная оценка финансовых коэффициентов организации

п/п

Финансовые коэффициенты

Нормальные ограничения

2006 г.

На начало отчетного периода

На конец отчетного периода

Изменения (+/-)

Блок 1

1

Коэффициент автономии (Кавт)

> 0,6

0,76

0,71

-0,05

2

Коэффициент соотношения собственных и заемных средств (Кс/з)

min (1;Км/и)

0,31

0,40

+0,09

3

Коэффициент соотношения собственных и иммобилизованных средств (Км/и)

-

0,73

0,92

+0,19

Блок 2

4

Коэффициент маневренности (Кмн)

0,5

0,27

0,08

-0,19

5

Коэффициент ликвидности оборотных средств (Клос)

-

0,74

0,87

+0,13

Блок 3

6

Коэффициент обеспечения запасов и затрат собственными источниками формирования (Коб.зап)

>= 0,6 – 0,8

5,50

4,33

-1,17

7

Коэффициент автономии источников формирования запасов и затрат (Кавт.зап)

-

1,10

1,44

+0,34

Блок 4

8

Коэффициент имущества производственного назначения (Кипн)

>= 0,5

0,50

0,43

-0,07

Блок 5

9

Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств (Кдзс)

-

-0,04

-0,19

-0,15

10

Коэффициент краткосрочной задолженности (Ккрот.зд)

-

1,13

1,4

+0,27

11

Коэффициент кредиторской задолженности и прочих обязательств (Ккред.зд)

-

1,13

1,4

+0,27

Блок 6

12

Коэффициент абсолютной ликвидности (Кал)

>= 0,2 – 0,7

1,56

1,43

-0,13

13

Коэффициент ликвидности (Кл)

> 0,8 – 1,0

1,89

1,43

-0,46

14

Коэффициент покрытия (Кп)

>= 2

2,11

1,64

-0,47


Баланс – это форма бухгалтерской отчетности, содержащая информацию об имуществе организации и источниках его формирования на определенную дату. Это упорядоченная совокупность моментных данных, которая не дает представления о состоянии организации в течение всего отчетного периода. Поэтому возникает необходимость изучить динамику основных показателей с целью установления тенденций и закономерностей развития.

Цель анализа баланса – оценка финансового и имущественного положения организации на данный период и разработка рекомендаций по его улучшению.

Анализ активов дает возможность определить основные показатели, характеризующие производственно-хозяйственную деятельность. Актив баланса дает информацию об общей сумме капитала предприятия и его размещении. Его изучение происходит по статьям баланса и в целом по группам статей. Проведем анализ актива бухгалтерского баланса в табл. 5.


Таблица 5

Анализ актива баланса

Статьи актива баланса

На начало отчетного года

На конец отчетного года

Прирост

сумма, т. р.

уд. вес, %

сумма, т. р.

уд. вес, %

сумма, т. р

уд. вес, %

1

2

3

4

4

5

6

1. Внеоборотные активы

15

44,12

12

34,29

-3

-9,83

Основные средства (01, 02)

Нематериальные активы (04,05)

 

 

 

 

 

 

Доходные вложения в нематериальные ценности (02, 03)

 

 

 

 

 

 

Вложения во внеоборотные активы (07, 08)

 

0,00

 

0,00

0

0,00

Прочие внеоборотные активы

 

 

 

 

 

 

ИТОГО по разделу 1

15

44,12

12

34,29

-3

-9,83

2. Оборотные активы

2

5,88

3

8,57

1

2,69

Запасы и затраты

В том числе:

2

5,88

3

8,57

1

2,69

сырье, материалы и другие ценности (10, 14, 15, 16)

животные на выращивании и откорме (11)

 

 

 

 

 

 

незавершенное производство (издержки обращения) (20, 21, 23, 29, 44)

 

0,00

0

0,00

0

0,00

прочие запасы и затраты

 

 

 

 

 

 

Налоги по приобретенным ценностям (18, 76)

 

0,00

0

0,00

0

0,00

Готовая продукция и товары (40, 41, 43)

 

0,00

0

0,00

0

0,00

Товары отгруженные, выполненные работы, оказанные услуги (45, 46)

 

0,00

0

0,00

0

0,00

Дебиторская задолженность

3

8,82

0

0,00

-3

-8,82

В том числе:

 

 

 

 

 

 

расчеты с покупателями и заказчиками (62, 63)

расчеты с учредителями по вкладам в уставный фонд (75)

 

 

 

 

 

 

расчеты с разными кредиторами и дебиторами (76)

3

0,09

0

0,00

-3

-0,09

прочая дебиторская задолженность

 

0,00

0

0,00

 

 

Финансовые вложения (58, 59)

 

0,00

0

0,00

 

 

Денежные средства (50, 51, 52, 55, 57)

14

41,18

20

57,14

6

15,97

Прочие оборотные активы

 

 

 

 

 

 

ИТОГО про разделу 2

19

55,88

23

65,71

4

9,83

БАЛАНС

34

100,00

35

100,00

1

2,94


Случайные файлы

Файл
146507.doc
73958.rtf
18195-1.rtf
29571.rtf
Izl_ktem.doc




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.