Договор аренды нежилых помещений (27413)

Посмотреть архив целиком
















Дипломная работа

Тема: Договор аренды нежилых помещений



СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИИ

1.1 Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды

1.2 Понятие договора аренды нежилого помещения

1.3 Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения

ГЛАВА 2 ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

2.1 Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений

2.2 Исполнение договора аренды нежилого помещения

2.3 Применение общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещении

2.4 Ответственность по договору аренды нежилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК


ВВЕДЕНИЕ


Актуальность темы исследования. С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества1.

Аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладал достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав - Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью.

Существенными особенностями обладают отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости.

В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение.

В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Одна из ключевых проблем в том, что Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных, объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.

Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем, всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых, отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство об аренде недвижимого имущества нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало нормальным арендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения.

Степень научной разработанности. Некоторым поставленным в работе вопросам посвящено достаточно много статей в периодической печати, имеются проблемы, широко исследуемые в отечественной научной литературе, например, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, природа арендных прав или феномен нежилых помещении как объектов аренды или недвижимости. Теоретической основой исследования послужили труды таких представителей отечественной правовой мысли, как М.Ф. Владимирский-Буданов, О.С Иоффе, Л.А. Лулц, Д.И. Мейер, H.O. Нерсесон, Л.И. Петражицкий, И. А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич.

Проанализированы работы советского и современного периодов: М.М Агаркова, Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.Л. Грибанова, Б.М. Гонгзло, Н.И. Клейн. О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, А. Маковской, С.Ф. Савкина, О.Н. Садикова, А.Л. Сергеева, Е.А. Суханова, В.А. Рясенцева, B.C. Толстого, В.А. Хохлова, Г.С. Шапкиной, К. Ярошенко и других.

Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды и его практическим применением.

Задачи работы:

- выявить особенности нежилых помещений как объектов недвижимости;

- определить основные особенности договора аренды нежилого помещения, обусловленные спецификой его предмета;

  • проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений;

  • установить существенные условия договора аренды нежилых помещении;

  • установить сферу применения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений;

- выявить особенности, порядка заключения, оформлении и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений;

- охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования являютяся общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды недвижимости и урегулированные гражданским правом.

Предмет исследования - нормы отечественного, определяющие правовое регулирование договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Методы исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие. Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.


ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИИ


1.1 Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды


Гражданский кодекс РФ (п.1 ст. 130) здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам. Эти объекты недвижимы как по своей природе, так и по назначению обладают признаками фундаментальности, прочности относительной долговечности, непотребляемости, отличаются индивидуальностью.

«Традиционно в российской цивилистике здания и строения обозначались термином «строение». При этом под строением донималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком»2. Элементы единства здания и строения позволяют поставить вопрос об их объединении под единым термином. Например, с использованием слова «постройка»3. Как объединяющее данные объекты Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. использовал слово «строение» (ст.ст. 174,247,567).

Действующее законодательство по-прежнему не содержит легального определения здания и сооружения.

Словарь русского языка обозначает здание как «архитектурное сооружение, постройка, дом», а под сооружением понимает всякую значительную постройку (различного вида и назначения)4.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (ОК 013-94 здание определяется как архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, имеющий крышу и стены.

В литературе под зданиями обычно понимают тате объекты недвижимости, которые «отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации,,.»5; «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»6. Таким образом, обычное определение здания включает в себя признаки: а) искусственности возведения, 6) неразрывной связью с тем земельным участком, па котором расположена, в) такой фундаментальной связью с землей, при которой перемещение данного объекта невозможно без нанесения существенного ущерба его использованию по назначению г) завершенностью с точки зрения использования по назначению. Есть попытки выделить и такой признак как «самостоятельность», объект должен быть отдельно стоящим, что отличает здания, например, от нежилых помещений7.


Случайные файлы

Файл
96280.rtf
5228.rtf
60624.rtf
37601.rtf
93725.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.