Рыночная стоимость объектов недвижимости (182761)

Посмотреть архив целиком













Контрольная работа


Задача 1


Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом.

Исходные данные:

строительный объем здания, м3, Bv - 10100;

фактический срок эксплуатации здания, год, Tf - 8;

удельные затраты на строительство аналогичного здания, тыс. руб., ct - 36;

коэффициент отличий оцениваемого здания от типового, k - 1,05;

ставка земельного налога в расчете на 1 м2 земли, руб., Tl - 3420,0;

площадь земельного участка, относящегося к зданию, м2, Sl - 600.

Решение:

Восстановительная стоимость здания VR определяется исходя из объема здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового:


VR = ct ∙ Bv ∙ k;

VR = 36 ∙ 10100 ∙ 1,05 = 381780 тыс. руб.


Для расчета физического износа здания Dp необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа.

Расчет физического износа элементов здания определяем по таблице.



Расчет физического износа здания

Наименование конструктивных элементов здания

% от восстановительной стоимости всего здания

Восстановительная стоимость элемента

Фактический срок эксплуатации

Нормативный срок эксплуатации

Коэффициент износа, гр.4: гр.5

Сумма износа, гр.3∙гр.6

1

2

3

4

5

6

7

Фундамент

7

26724,6

8

100

0,08

2137,96

Наружные стены

15

27267

8

100

0,08

4581,36

Перекрытия

14

53449,2

8

100

0,08

4725,93

Кровля

8

30542,4

8

50

0,16

4886,78

Перегородки

9

34360,2

8

80

0,1

3436,02

Внутренняя отделка

6

22906,8

8

8

1,0

22,906,8

Наружная отделка

3

11453,4

8

60

0,13

1488,94

Система водоснабжения и канализации

10

38178

8

50

0,16

6108,48

Система электроснабжения

7

26724,6

8

40

0,2

5344,92

Система отопления

9

343,60,2

8

50

0,16

5497,63

Система вентиляции

2

7635,6

8

40

0,2

1527,12

Система пожаротушения

3

11453,4

8

50

0,16

1832,54

Система телефонизации

2

7635,6

8

40

0,2

1527,12

Лифты

5

19089

8

30

0,27

5154,03

Итого

100

381780




71155,63


Накопленный износ здания D определяем по следующей формуле:


D = Dp + Df + De.


Доля функционального износа здания составляет 80% от восстановительной стоимости системы телефонизации:


Df = 7635,6 * 0,8 = 6108,48 тыс. руб.


Внешний износ здания представляет 0,1% от восстановительной стоимости здания:


De = 381780 ∙ 0,001 381,78 тыс. руб.

D = 381,78 + 6108,48 + 71155,63 = 77645,89 тыс. руб.


Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:


Vrem = VR - D;

Vrem = 381780 - 77645,89= 304134,11 тыс. руб.


Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога:


Vt = 85 ∙ Tl ∙ Sl;

Vt = 85 ∙ 3,420 ∙ 600 = 174420,0 тыс. руб.


Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка:


V = Vrem + Vt;

V = 304134,11 + 174420,0= 478554,1 тыс. руб.


Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости производственного назначения при оценке ее затратным методом составляет 478554,1тыс. руб.


Задача 2


Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации дохода.

Исходные данные:

полезная площадь торгового центра, м2, SB - 800;

арендная плата за 1 м2 в месяц, тыс. руб., rB - 15,0;

операционные расходы на 1м2 полезной площади в месяц, руб., с - 3000.

Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым объектом:


Показатели

Сопоставимые объекты

А

В

С

Цена продажи, тыс. руб.

3000

2500

3500

Чистый операционный доход, тыс. руб.

650

700

910


Метод капитализации дохода - это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

Решение:

1) Потенциальный валовой доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 м2 (rB) и полезной площади здания (SB):


PGI = rB ∙ SB ∙ 12;

PGI = 15,0 ∙ 800∙ 12 = 144000 тыс. руб.


2) Действительный валовой доход определяем по формуле:


EGI = PGI ∙ k;


где k = 0,95 - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей);


EGI = 144000 ∙ 0,95 = 136800 тыс. руб.


3) Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле:


COE = c ∙ SB ∙ 12;


где с = 3 - операционные расходы на 1 м2 площади, тыс. руб.;


СОЕ = 3 ∙ 800∙ 12 = 28800 тыс. руб.


4) Чистый операционный доход от здания может быть определен как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами (с отчислениями на капитальный ремонт):


NOI = EGI - (COE + W);


где W - отчисления на капитальный ремонт, представляющий 2% от действительного валового дохода.


W = EGI ∙ 0,02; W = 138800 ∙ 0,02 = 2736 тыс. руб.

NOI = 136800 - (28800+ 2736) = 105264 тыс. руб.


5) Стоимость объекта определяется по формуле:


,


где R - коэффициент капитализации, который учитывает получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта.

Коэффициент капитализации определяется как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи.



Вывод: Рыночная стоимость торгового центра рассчитанная по методу прямой капитализации составила-417383,03 тыс. руб


Задача 3


Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать.

Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, используя приведенные ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости.

Исходные данные:

затраты на ремонт и оборудование здания, тыс. руб., IC - 1800;

полезная площадь бизнес-центра, м2, SB - 3100;

арендная плата за 1 м2 полезной площади в месяц в аналогичных бизнес-центрах, тыс. руб., rB - 13,5;

период коммерческого использования, годы - 5;

общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра в 1-ый год эксплуатации на 1 м2 полезной площади в месяц, руб., COE – 4500.

Арендная плата за 1 м2 полезной площади в аналогичных бизнес-центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год.


Случайные файлы

Файл
CBRR2497.DOC
25165-1.rtf
49848.rtf
180405.rtf
148358.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.