Определение рыночной стоимости здания (177459)

Посмотреть архив целиком

Министерство образования Российской Федерации

Красноярская Архитектурно-Строительная Академия


Кафедра экономики и финансов







Расчетно-графическое задание

По предмету: «Экономика недвижимости»

По теме: «Определение различными подходами

рыночной стоимости здания»


Вариант - 4



Выполнил:

Студент 4 курса

Группа Э-13-Н

Глазков Андрей


Проверила:

Бузина Н.В.




Назарово, 2008


Задание к расчетно-графической работе


Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.


Характеристика здания:


Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки – кирпичные. Перекрытия и покрытия – железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка – повышенного качества. Отопление – центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности – 1. В таблице №1 приведены данные, необходимые для дальнейших расчетов.


Таблица №1

Задание для расчетно-практической работы

Вариант

Год ввода в эксплуатацию

Этажность

Площадь здания, м2

Высота, м

Климатический район

Износ конструктивных элементов здания, %



Фундаменты

Стены, перегородки

Перекрытия

Крыши

Полы

Проемы

Отделочные работы

Сан.техн. и электротехн. работы

Прочие работы


4


1976


2


1000


6,8


IV


40


30


20


30


40


20


20


40


30


Решение:

Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации этапов оценки:

  1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта (магазина)

  2. Определение поправочных коэффициентов.

  3. Расчет выявленных видов износа (накопление износа)

  4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки (магазина).

1.) Определяем восстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициент зависимости от района строительства (IV = 1,25).

Территориальный пояс – Красноярский край = 2.

Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м3

Определяем восстановительную стоимость 1м3 здания с объемом 6800 м3 по сборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800 м3 стоимость 1м3 равна 25,6 )

Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174080 руб.

Сср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублей.

Согласно данных бюллетеня индексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18

I2 = 33,2

2.) Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

Определяем по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым. Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки – коэффициент косвенных издержек.

Ки = 1,03

Кпп = 1,25

Кндс = 1,2 , отсюда следует полная стоимость будет равна

Свосст = 8524698 * 1,03 * 1,25 *1,2 = 13170659 рублей.

3.) Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС №33

Величина износа в процентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследовании магазина. Полученные данные сводим в таблицу №1.


Таблица №2

Определение накопленного физического износа нормативным методом

Наименование элементов здания.

Удельный вес конструктивного элемента здания.

Износ конструктивного элемента здания.


1.) Фундаменты

4

40

1,6

2.) Стены, перегородки

12

30

3,6

3.) Перекрытия.

13

20

2,6

4.) Крыши

23

30

6,9

5.) Полы

9

40

3,6

6.) Проемы

6

20

1,2

7.) Отделочные работы

4

20

1,2

Сан. Тех и электротех. работы

23

40

9,2

Прочие работы

6

30

1,8

Итого



31,7


Определяем функциональный износ.

Здание (магазин) введено в эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли.

  1. Необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования.

  2. Необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов – установка охранной системы видеонаблюдения.

  3. Необходимы затраты на наружную рекламу.


Таблица №3 Расчет функционального износа

/п

Наименование затрат на модернизацию и дополнение

Сумма, рублей.

1

Модернизация системы кондиционирования

100000

2

Установка охранной системы видеонаблюдения

1800000

3

Установка наружной рекламы

100000

4

Восстановительная стоимость

13170659


Итого:

2000000 / 13170659 * 100 = 15%


Общий накопленный физический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7 %

4.) Определяем рыночную стоимость магазина затратным подходом

Сзат = Свосст * (1 – Иобщ / 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублей.


Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости (магазина) по затратному подходу равна 7019961 рублей.


Задача № 2


Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли – продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Этапы оценки:

  1. Изучаем рынок недвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходную информацию об объектах сравнения.

  2. Определяем существенные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносим соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.

  3. Согласовываем скорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимость объекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.


Таблица №4. Определение рыночной стоимости здания

Элементы сравнения

Величина вводимых поправок

Стоимостное выражение поправок

Цена продажи аналога

---

1560000

Поправка на передаваемое право собственности


-1


1558440

Поправка на условия финансирования

-1

1556882

Поправка на изменение экономических условий

6

1650295

Поправка на местоположение

10

1815325

Поправка на износ

4

2541457

Поправка на наличие дополнительных улучшений


420000


2961457

Поправка на масштаб

---

2961457

Итого:

---

2961457


Случайные файлы

Файл
37317.rtf
96176.rtf
78378.doc
22972.rtf
90980.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.