Динаміка цін на ринку нерухомості (на прикладі комерційної нерухомості м. Київ) (176276)

Посмотреть архив целиком















Динаміка цін на ринку нерухомості

(на прикладі комерційної нерухомості м. Київ)



  1. Стан та проблеми комерційної нерухомості в Україні


Нині всі ринки страждають від економічних потрясінь. Проте ринок комерційної нерухомості не зазнав вагомих збитків. У тому розумінні, що гучних обвалів і банкрутств ще не було. Більше того, вартість оренди й продажу в цьому сегменті повільно, але впевнено повзе нагору. Як вважають деякі аналітики, саме комерційна нерухомість сьогодні – один з деяких острівців стабільності в українській економіці.

Більшість інвесторів сьогодні стурбовані одним питанням – як світова фінансова криза, помножена на політичну плутанину, відіб'ється на розвитку нерухомості в Україні й, відповідно, на схоронності вкладених коштів. Не секрет, що глобальні економічні потрясіння змушують девелоперів «заморожувати» незавершені об'єкти й відмовлятися від нового будівництва в різних країнах миру.

Так, по даним аналітичного відділу компанії Jones Lang LaSalle, у першій половині 2008 року в країнах СНД відбулося зниження прямих інвестицій у комерційну нерухомість на 41 % у порівнянні з 2007 роком. Найбільше в результаті кризи постраждав Казахстан, друге місце в рейтингу займає Росія, за нею йдуть країни Прибалтики, а на четвертому місці перебуває Україна. Як говорять міжнародні експерти, поки на четвертому. Уже зараз через кризу ліквідності в інвесторів і скорочення обсягів кредитування строки реалізації більше половини заявлених проектів у сфері офісної нерухомості будуть перенесені.

З іншого боку, за свідченням вітчизняних експертів, ринок комерційної нерухомості нашої країни є самим ємній і перспективним у Європі, у нього є всі шанси вийти із кризи з мінімальними втратами. Нацбанк, «закрутивши гайки» іпотеці й житловому будівництву, куди більш лояльно ставиться до торгово-офісного сегмента. Та й комерційні банки кредитують офісні проекти набагато більш, чим, приміром, нерухомість економа-класу. До того ж основні гравці цього ринку воліють по можливості будувати на свої засоби й не залучати «драконівські» кредити (15 % річних у доларах і 24 % у гривні). Що виправдано швидкою окупністю даних об'єктів в Україні: зараз середні показники оренди в столицях Східної й Центральної Європи на 40–50 % нижче, ніж у Києві, а якщо говорити про рентабельність торгових центрів, то в Європі об'єкт окупається за 10 років, тоді як у нас – усього за 3–4 роки.

Однієї з основних причин, що буде стримувати вплив кризи на ринок торговельної й офісної нерухомості, експерти вважають стійкий дефіцит таких об'єктів в Україні й «ненаситний» попит, у багато разів перевищуюча пропозиція. По приблизних підрахунках, тільки в столиці зараз порядку чотирьох мільйонів жителів, з них половина – працездатне населення, з яких близько 20 % (це приблизно 400 тисяч чоловік) – службовці офісів. А оскільки на людину доводиться в середньому близько 10 кв. м корисної площі, те Києву необхідно не менше 4 млн. кв. м корисної площі бізнесів-центрів. У нас же сьогодні реально є не більше чверті цієї цифри.

«Недостача площ відчувається не тільки в Києві, але й у всій країні, – затверджує екс-президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Олександр Бондаренко. – Незважаючи на те що в «докризисном» державі інвестиційний клімат благоприятствовал розвитку проектів комерційної нерухомості (їхня загальна вартість торік склала біля $1 млрд.), основні будівництва проводилися тільки у великих містах. Дефіцит підштовхує інвесторів, і будівництво офісних центрів буде тривати». Як повідомляє компанія Jones Lang LaSalle, за підсумками другого кварталу 2008 року частка вільних офісних площ у Києві склала всього 3,3 %, а заповнюваність практично всіх бізнесів-центрів класу А и Б перебуває на рівні 95 %. Сьогодні до моменту здачі нових об'єктів їхні власники, як правило, уже мають попередні домовленості з майбутніми покупцями або орендарями, готовими зайняти 90 % площ. Більше того, бувають ситуації, коли орендарі, яким не вистачило місця в тім або іншому офісному будинку, стають у чергу й терпляче чекають звільнення площі, що сподобалася їм. «Можна прогнозувати, що ще кілька років девелоперы високоякісних бізнесів-центрів можуть не боятися обвалу й глобальної «заморозки» ринку», – констатує пан Бондаренко.

На думку експерта, у найближчий рік не передбачається й падіння цін, оскільки число бажаючих орендувати або купити приміщення як і раніше буде перевищувати кількість завершених проектів. Це підтверджують і дані Агентства нерухомості (АН) RED, згідно яким тенденцією останнього років можна назвати щорічне підвищення вартості оренди квадратного метра на 20–40 % як у бізнесах-центрах, так і в промислових приміщеннях. Приміром, на сьогодні мінімальна ставка оренди промислового приміщення в столиці становить $7–8 за кв. м проти $4–5 рік назад. Приміщення ж, придатні для высокотехнологичного виробництва, пропонуються до оренди по $14–20 за кв. м, що на 40–66 % більше, ніж торік ($10–12). Ріст орендних ставок на офісну нерухомість взагалі перевершив прогнози експертів: по даним Української торговельної гільдії (УТГ), замість очікуваних 20 % за рік середня орендна ставка за півроку підскочила на 23 %, переборовши «психологічний бар'єр» в $100 за кв. м. Для порівняння: за весь минулий рік подорожчання оренди склало 18–20 %.

До того ж, за свідченням самих девелоперов, українська комерційна нерухомість усе ще цікавить інвесторів, особливо закордонних. Приміром, російський холдинг ROSS Group планує вихід на український ринок саме в сфері торговельної й офісної нерухомості, а британська компанія European Future Group у найближчому майбутньому має намір приступитися до реалізації свого першого великого проекту в Україні – торгово-офісного комплексу на Броварському проспекті. Це далеко не всі проекти інвесторів, причому радує те, що більшість із них не бояться політичної плутанини в нашій країні.


  1. Динаміка цін на ринку комерційної нерухомості в м. Київ


За даними 2009 року на ринку комерційної нерухомості Києва дно вже пройдено і почалося повільне зростання орендних ставок.

На ринку рітейлу – дно вже пройдено. Можливе короткочасне зростання вакантності на ринку рітейлу до 5 % з 3 % за рахунок виведення нових об'єктів.

У минулому році нові орендарі склали близько 1 %, цього року цифра може збільшитися, але приходу на ринок великої кількості нових орендарів чекати не варто.

На ринку складської нерухомості відзначається стабілізація ставок і стимулом для зростання ринку стане зростання ринку рітейлу. При цьому слід очікувати поступового скорочення вакантності в складських комплексах за рахунок вибору представленої на ринку пропозиції. Цього року орендарі, які розуміють, що ринок – на дні, будуть переїжджати на більш якісні об'єкти.

В перспективі буде повертатися інтерес до ринку землі. Якщо в минулому році цей ринок був мертвий, то цього року він буде оживати. Тому що на ньому не вистачає приміщень і інвестори будуть дивитися на нові майданчики.

Перенесення термінів введення в експлуатацію і заморожування ряду великих проектів призвело до того, що в 2009 році у Києві було введено всього 91,3 тис. кв. м професійних офісних площ, що на 27 % менше аналогічного показника 2008 року.

Продаж

Офіси – мін. $ 1600; макс. $ 10 000 за квадратний метр

Склади – хв. $ 350; макс. $ 1800 за квадратний метр

Нежитлові приміщення різного цільового призначення – хв. $ 1500; макс. $ 20000 за квадратний метр

Оренда

Офіси – мін 60 грн.; Макс. 850 грн. за квадратний метр

Склади – хв. 25 грн.; Макс. 85 грн. за квадратний метр

Нежитлові приміщення різного цільового призначення – хв. 85 грн.;

Макс. 920 грн. за квадратний метр

Нові економічні реалії переформатували ринок торгового рітейлу. У 2009 році відбулася зміна лідерів. Не витримавши конкуренції, з українського ринку пішла мережа супермаркетів «Домотехніка», торгові площі якої зайняла мережа «Ельдорадо»; та ж історія сталася з гіпермакетамі «О'кей», у приміщеннях яких планує відкрити свої магазини французький «Ашан».

Враховуючи, що на кінець 2008 року забезпеченість столиці сучасними торговими площами складала 120 кв. м. на 1000 чоловік, а в розвинених країнах цей показник складає в середньому 500–700 кв. м. на 1000 чоловік, девелопери будували грандіозні плани з відкриття нових ТЦ. Криза підкоригував плани розвитку ТЦ. Однак за 2009 рік все-таки були введені в експлуатацію ряд об'єктів: центр інтер'єру та стилю «Домосфера», «Metro» в Деснянському районі, ТЦ меблів та дизайну «Аракс» на Окружній, торгово-офісний центр «Палладіум Сіті». Наприкінці жовтня було відкрито найбільший з реалізованих в Україні проектів ТРЦ «Дрім Таун». Сьогодні цей ТРЦ заповнений орендарями на більш ніж 95 %. Під дахом ТРЦ «Дрім Таун» вдалося зібрати кращі бренди провідних міжнародних операторів і рітейлерів України, а також популярні формати розваг.

Незважаючи на зниження відвідуваності, успішні ТЦ демонструють більшу стійкість до негативних впливів кризи і мають високий рівень заповнюваності. У виборі орендарів досить прискіпливі: торговельні площі здають в основному під магазини брендових марок.

Власники менш успішних проектів, яким доводиться боротися з низькою відвідуваністю і зростаючої вакантністю, більш лояльно відносяться до орендарів. Замінити пішов орендаря їм досить складно. І хоча пріоритет і кращі майданчики вони віддають господарям брендових магазинів, але готові прийняти будь-якого платоспроможного орендаря.


Случайные файлы

Файл
167594.doc
99268.rtf
49921.rtf
6592-1.rtf
DiplomOrig.doc




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.