Анализ и проектирование операций с недвижимостью (Nedvij)

Посмотреть архив целиком

Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ

Государственный Университет по Землеустройству









Кафедра экономической теории и менеджмента





Курсовой проект по теме:

«Анализ и проектирование операций с недвижимым

имуществом»

















Выполнил студент 42 Э группы Ефремов А.В.

Преподаватель Нилиповский В.И.

Москва 1999


Введение.

3

Глава I.

Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом.

4

Глава II.

Анализ рынка недвижимости.

  1. Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов

  2. Анализ рынка земельных участков

  3. Анализ рынка жилых помещений

  4. Анализ рынка нежилых помещений

10


10

16

19

23

Глава III.

Проектирование операций с недвижимым имуществом.

  1. Прогнозирование операций с земельными участками

  2. Прогнозирование операций с жилыми помещениями

  3. Прогнозирование операций с нежилыми помещениями

26


26

29

31

Глава IV.

Эффективность операций с недвижимостью.

33

Глава V.

Правовое обеспечение операций с недвижимостью.

35

Заключение.

39

Библиографический список.

41



































ВВЕДЕНИЕ


Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

Кроме такого подхода к недвижимости существует и другой, который рассматривает недвижимость не как товар, а как капитал в материальной форме, приносящий доход.

Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.

В данной курсовой работе будет предпринята попытка проанализировать тенденцию развития рынка недвижимости в РФ и дать прогноз его развития на ближайшее время.


































ГЛАВА I

Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом.


В составе недвижимости можно выделить следующие группы:

  • земельный участок

  • жилое помещение (дом, квартира, комната)

  • нежилое помещение

  • здание и сооружение

  • участок лесного фонда.

Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Право собственности на жилую недвижимость возникает только после государственной регистрации этого права.

Предметом сделок могут быть приватизированные или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.

Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.

Рынок жилья является достаточно криминогенным, поэтому при покупке или продаже жилья лучше всего обращаться в профессиональные агентства недвижимости, чьи комиссионные в размере 5-8% от продажной стоимости квартиры оплачиваются покупателем квартиры. Обращаясь в агентство, надо выяснить, оформит ли оно документы на квартиру и зарегистрирует ли право собственности в соответствующих органах, а также как и где будут производиться расчеты. Надежные агентства обычно осуществляют все платежи через банк, что практически исключает всякий риск на этом этапе сделки.

Агентство, найдя подходящий вариант квартиры, заключает с покупателем договор о покупке квартиры. В договоре указываются: точный адрес, характеристика жилья, общая стоимость квартиры, стоимость услуг агентства, сроки выписки и выселения из квартиры продавцов. Надежные агентства недвижимости могут предоставить страхование титула. Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Оно позволяет покупателям квартиры рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.

Сегодня купля-продажа квартиры выступает как высшая и последняя стадия обмена квартир. Этот процесс представляет собой одновременную продажу старой и покупку новой квартиры. Такой вариант сделки очень удобен для клиентов, так как они не связаны никакими условиями и не ищут покупателя на свою квартиру. За них это делает агентство недвижимости.

Другим наиболее распространенным видом сделки с жильем является сдача его внаем. При взятии внаем квартиры надо ознакомиться с формой №9 и выяснить, не прописаны ли в ней другие жильцы и не могут ли они быть против сдачи квартиры. В последнем случае договор аренды на законном основании может быть расторгнут.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией РФ. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (краев, областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры, как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и другими нормативно-правовыми актами.

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других действий, связанных с владением, пользованием и распоряжением собственностью.

При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельного участка и в других случаях перехода права собственности свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или других документов, подтверждающих переход права собственности.

Основанием для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю является:

  • прямой запрет в законодательстве РФ на предоставление земельных участков в собственность

  • наличие споров о принадлежности данного участка

  • изменение его целевого назначения кроме случаев, предусмотренных законом.

Граждане, получившие земельные участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование, а также взявшие их в аренду (кроме аренды у граждан), имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.


Случайные файлы

Файл
3164.rtf
167789.doc
10114.rtf
28640-1.rtf
100212.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.