Рынок земли и недвижимого имущества (23773-1)

Посмотреть архив целиком

Рынок земли и недвижимого имущества

Рынок земли и иного недвижимого имущества — это фрагмент экономического пространства, область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи, аренды, залога, дарения и наследования этих ресурсов. В силу чисто семантических ассоциаций, а в ряде случаев в связи с большей очевидностью, рынок названных факторов производства суживается до акта их купли-продажи. Поэтому методологически важно рынок земли и иной недвижимости рассматривать во взаимосвязи всех его форм.

Нормальное функционирование фазы обмена, охватывающей землю, немыслимо вне аренды и залога земли. Все, что сказано ниже о земле, относится и к другим элементам недвижимого имущества.

Какова сущность арендных отношений, их связь с собственностью на землю, с платой за нее и т. д. ?

Всякая форма земельной собственности может существовать (и практически существует) как при разъединении земли в качестве объекта собственности и объекта хозяйствования, так и при соединении в одном физическом или юридическом лице. В первом случае экономические отношения по поводу земли приобретают форму арендных отношений. При этом собственник земли выступает только в качестве арендодателя, передавая на определенный срок и за плату право владения и пользования землей другому физическому или юридическому лицу-арендатору, сохраняя за собой право распоряжения землей. Земельный собственник является в этом случае только получателем земельной ренты в форме арендной платы. Арендатор, не обладая правом распоряжения землей, в пределах срока аренды ограничивает доступ к данному участку земли всех остальных землевладельцев и землепользователей. То есть аренду земли либо обязательно сочетается с частной собственностью на землю, либо при определенных обстоятельствах (в частности, при переходе от плановой экономики к рыночной) неизбежно предполагает наличие условий формирования частной земельной собственности.

Аренда земли есть частный случай товарно-денежных отношений.

Воздействие залога земли на создание земельных отношений рыночного типа лучше всего проследить на примере земельной реформы в дореволюционной России

Земельные банки оказали большое влияние на процесс становления частной собственности на землю и рынка земли. Они по существу изменили патриархально-натуральный характер земельных отношений, превратили их в товарно-денежные. Под воздействием главным образом залоговых операций с недвижимостью (прежде всего с землей), выпуска и продажи ипотечных облигаций — закладных листов за 1863—1915 г. г. значительная часть земельных угодий перешла от дворянства к тем, кто непосредственно вел хозяйство на земле. Государственный крестьянско-земельный банк к 1905 г. принял в залог 7,5 млн. десятин, а к 1915 г.—16,9 млн. десятин земли. До 1905 г. он скупил 1 млн. десятин, а в 1906—1914 г. г. — около 6,4 млн. десятин, став мощным орудием столыпинской реформы, направленной на создание класса мелких земельных собственников.

В государственном дворянском банке к 1905 году было заложено 19,5 млн. десятин помещичьей земли, оцененной в 1,4 млрд. рублей, и выдано ипотечных ссуд на 816,2 млн. рублей. К 1915 г. было заложено 15,6 млн. десятин, оцененных в 1,6 млрд. рублей, и выдано ссуд на 926 млн. рублей. За период с 1905 г. по 1915 г. цена 1 десятины земли выросла с 80 до 100 рублей.

К 1914 г. в России действовали 319 государственных общественных банков, выдавших к 1917 г. 73,6 млн. рублей под городскую недвижимость. Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями было выдано ссуд на 3,5 млрд. рублей. Под залог был принят 61 млн. десятин земли — 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 миллиарда рублей. Ипотечные ценные бумаги-акции и облигации (закладные листы) высоко котировались на биржах, по ним акционерные земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды.

Изменение структуры ссуд, выдаваемых банками под залог земли, — убедительное доказательство существенного влияния залоговой системы на изменение структуры земельной собственности. Так, если в 1895 г. на долю ссуд, выдаваемых под залог земли крестьянским банком, приходилось только 5,6%, а на долю дворянского и акционерного банков — соответственно 44,8% 'и 33,1% всех выдаваемых ссуд, то в 1915 г. эти доли составляли соответственно 38,1, 25,7 и 26,5%. Правительство П.А. Столыпина уполномочило Государственный Крестьянский банк скупать помещичьи земли и передавать их крестьянам на исключительно льготных условиях. Предоставлялся долговременный кредит, доходивший до 20% стоимости земли при очень низком проценте — 4,5%, включая погашение, В результате в 1914 г. около 80% пахотной земли в России было в руках крестьян. Изданный в 1906 г. закон позволял крестьянам выходить из общины и становиться индивидуальными и наследственными собственниками земли. В 1913 г. 2 миллиона семей получили земельные наделы.

За 20 лет банки, по существу, преобразовали земельные отношения России. Это не замедлило сказаться на эффективности сельского хозяйства. Сбор зерна за годы аграрной реформы (1906—1912 г. г.) неуклонно увеличивался параллельно росту числа земельных участков, перешедших из общинного землевладения в частную собственность крестьян, и соответственно увеличению кредитов этим хозяйствам. За 1906—1915 г. г. общее число домохозяйств, оформивших землю в личную собственность, составило почти 2 млн., или примерно 22% всех владельцев общинной земли, на долю личной земельной собственности приходилось 14% общинной земли. Площадь посева хлебов увеличилась в 1913 г. по сравнению с 1912 г. на 4,7%. Общий сбор зерновых составил в 1908—1912 г. г. в среднем 4555 млн. пудов в год, в 1913 г. достиг 5637 млн. пудов, превысив сбор зерна в 1912 г. на 565 млн. пудов. В итоге аграрной реформы к 1913 г. Россия по общему сбору четырех главных зерновых культур (ржи, пшеницы, овса, ячменя) занимала второе место в мире после США.

Это было результатом изменения земельных отношений, приведения в движение земельной собственности на вещественные факторы производства. Одновременно можно констатировать экстенсивный характер роста производства в сельском хозяйстве. В этом секторе в 1913 г. было занято 75% всего населения России.

Об эффективности частной земельной собственности и земельного рынка свидетельствует опыт функционирования аграрного сектора в странах Западной Европы, в США. Так, на земли, занятые фермерами, в Европейском сообществе в конце 80-х годов приходилось 2/3 сельскохозяйственных угодий. Аренда земли в настоящее время играет существенную роль в Бельгии (68%), во Франции (53%). Сроки аренды земли колеблются от 9 лет в Бельгии до 99 лет в ряде стран Западной Европы. Величина арендной платы в Шотландии, Германии, Нидерландах колеблется в пределах 1—3% цены земли. Это свидетельствует, в частности, о том влиянии, которое оказывает частная земельная собственность на экономику. Так, в настоящее время частные земельные собственники, например, в США, получают менее 1% национального дохода, тогда как доля в нем аграрного сектора в целом составляет порядка 10%.

Особенности земли как вещественного фактора производства обусловливают ряд отличий земельного рынка и рынка недвижимости, имеющие место даже в том случае, когда речь идет о нормальной рыночной экономике.

Земля как средство производства и пространственный базис размещения производительных сил и социальных объектов является природным ограниченным ресурсом. Она дифференцируется по качеству и местоположению. Эти свойства земли по-разному проявляются применительно к землям различных категорий, прежде всего к сельскохозяйственным угодьям и землям населенных пунктов, в том случае, когда они становятся объектами отчуждения на земельном рынке. Предложение земли есть практически величина постоянная. Это обусловливает неэластичность предложения земли по отношению к спросу на нее. Спрос на землю есть во многом функция спроса на продукты земли. В этом смысле динамика спроса на земли сельскохозяйственного назначения и землю как строительное место различна на земельном рынке. В странах Западной Европы и США в настоящее время наблюдается тенденция снижения доли затрат населения на продукты питания в составе общих расходов. Так, в США расходы на питание в 1996 г. составляли 12% душевого дохода против 22% в 1948г.. Это ведет к перемещению части ресурсов из сельского хозяйства в другие сферы экономики и оказывает влияние, в частности, на уровень цены сельскохозяйственных угодий на земельном рынке.

Естественная ограниченность земель сельскохозяйственного назначения преодолевается в значительной мере дополнительными инвестициями в землю, приводящими к образованию дифференциальной земельной ренты-11, в том числе и на относительно худших землях. Тем самым при неэластичности предложения земли и снижении спроса на земли сельскохозяйственного назначения в связи со снижением спроса на продукцию сельского хозяйства цена земли в действительности не только не падает, но растет.

Рост населения городов ведет к росту спроса на земли несельскохозяйственного назначения. Это также ведет к росту земельной ренты, в частности, по местоположению, и росту цены земли. О росте цены земли в городах свидетельствует рост этажности зданий и расширение масштабов использования подземного пространства. В целом все это ведет к росту цены недвижимого имущества.

Следовательно, основным источником роста цены земли в настоящее время являются инвестиции для повышения продуктивности сельскохозяйственных угодий и создания объектов недвижимости на землях несельскохозяйственного назначения. Рынок обеспечивает изменение структуры земельного фонда под воздействием спроса на продукты, производимые с использованием той или иной категории земель. Названные факторы в целом взаимодействуют таким образом, что конечным результатом является тенденция роста цены земли. Это обусловливает тот факт, что вложения в землю и другие элементы недвижимости в рыночной экономике являются одним из самых надежных объектов помещения капитала. Отвлекая на себя часть финансовых и материальных ресурсов, земельный рынок оказывает существенное влияние на все макроэкономические параметры, в частности, на норму ссудного процента, уровень инфляции, цены продуктов и ресурсов и т.д. Земельный рынок обеспечивает сбалансированность и устойчивость экономики в целом.


Случайные файлы

Файл
Bug.doc
23363.rtf
97515.rtf
28843-1.rtf
59007.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.