Менеджмент на рынке недвижимости (ref-20800)

Посмотреть архив целиком

  • Юр. определение «недв. имущество».

    Ст. 130ГК РБ: К недвиж. видам отн.: зем.уч., уч.недр, обособлен. водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение кот. без несоразмерного ущерба их назначения не возможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недв. видам также приравниваются предприятия в целом как имуществ. комплекс, подлежащие гос. регистрации возд. и морские суда, суда внутр. плавания, река, море, космич. объекты. Законодат. актами к недв. видам м.б. отнесено также и иное имущ. Гл.признаком, позволяющим классифицировать недв., явл.прочная связь с землёй (невозможность перемещения). В з-не нарушение прочной связи с землёй трактуется как глобальная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. В зак-ве зем. уч.-отд.объект недв-ти. Зем.уч.-часть пов-ти земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отражаемые в гос.-зем. кадастре и док-х гос. регистрации. Св-во: зем.уч.-не просто фрагмент земной пов-ти, а такой фрагмент, кот.однозначно определён на местности и док-тах-сформированный зем.уч. Осн.признаком, отличающим движимое имущ.от недв. явл. обязательная регистрация последнего.


    1. Право собст-ти и др. вещные права не недв.имущ.

    Право собст-ти включ.в себя след.:

    -право владения (законная возм-ть иметь у себя данное имущ.,фактически обладть им)

    -пользования (закон.возм-ть эксплуатации данного имущ.путём извлечения из него полезн.св-в его потребления)

    -распоряжения (возм-ть определять юр.судьбу путём изменения его принадлежности, состояния или назначения)

    В трактовке права соб-ти заложена возм-ть их распределения м-ду разл.субъектами:

    собственник –владение

    -пользование

    -распоряжение

    доверительн.управляющий –частичн.польз.

    -частичн.распоряжение

    -частичн.владение

    арендатор –частичн.польз-е

    -частичн.владение

    В заруб.практике понятие соб-ти включ.ещё 8 эл-ов:

    1)право на доход, кот. даёт реализацию пользования и распоряжения недв-ю

    2)право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению

    3)право на безоп-ть

    4)право передавать по наследству

    5)бессрочное владение

    6)запрещение исп-ть имущ-во во вред др.людям

    7)право на ответст-ть

    8)сущ-ние норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав

    Кроме права собс-ти сущ.и др.вещные права:

    -право хоз.ведения (с разрешения собст-ка) и право оперативного управления

    -право пожизненного наследуемого владения

    -право постоянного польз.

    -сервитуты-право ограниченного польз.чужим недв.имуществом


    4.Функции си-мы регистрации прав на недв-ть.

    Си-ма регистр.-регистрация об-ов недв.,прав и сделок с недв-ю. Потребность в регистр.обусловлена след.обстоятельствами:

    -отсутствие видимой связи м-ду об-ом недв-ти и субъектом прав на неё

    -невозможность идентификации пар объект-субъект

    -невозм-ть передачи недв-ти путём перемещения

    Функции си-мы регистр.:

    1)создание налогооблагаемой базы для сбора имущ.налогов

    2)обеспечение:

    а)прав соб-ти и иных вещных прав на недв-ть

    б)защиты собств-ок и иных лиц, обладающ.правами

    в)точного определения содержания прав


    5.Сущность си-мы «публичных записей».

    Сущ. 2 си-мы регистрации:

    -англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей)

    -европейская

    Англоамериканская:

    Публичные записи-общественно поддерживаемая си-ма док-ов,свидетельствующих о наличии зарегестрир.вещных интересов недв-ти и служащих основанием для защиты этих интересов. Публ.записи включ.док-ты: определяющ.права и интересы в недв-ти; налоги; спец.сборы и повинности4 строит.нормы; з-ны о территор.зонировании и др.

    Титул-законное право собст-ти на недв-ть, имеющее докум-ю юр.основу-страховой полис. Страхование титула-защита собст-ка от возможных фин.потерь в случае наличия прав 3-х лиц, каких-л. обременений, связанных с об-ом недв-ти, существующих, но не известных собст-ков. Покупка страх.полиса-перекладывание возм-го риска собст-ка на страз.компанию.

    Преимущ.:дешевле для гос-ва. Недостатки:дороже для приобретателя об-та недв-ти.

    6.Сущность кадастровой си-мы регистрации недв.

    Сущ. 2 си-мы регистрации:

    -англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей)

    -европейская

    Европейская:

    Основана на гарантии гос-ва. Носит название юр.кадастра. Юр.кадастр-кадастровая си-ма, юридич.регистрирующая отношения собственности в землепользовании и гарантирующая чистоту титула при передаче прав собст-ти.

    Кадастр.си-ма-инфо си-ма на основе кадастра страны или региона.

    Виды кадастра:

    -многоцелевой-контролируемая гос-ом си-ма классификации и оценки земель, осуществляемая поср-вам карт участков собст-ти на основе кадастр. съёмки и ведения реестра сведений об участках и их владельцах

    -открытый-кадастровая си-ма, ведущая кроме учёта уч-ков расширенный список состава недв-го и движ-го имущ.владельца

    Разновидность юр.кадатсра-си-ма регистрации Торенса (тщательное изущен.и описание об-та). Гос-во гарантирует законность титула.






    7. Учёт и гос.регистрация недв.в РБ.

    В РБ отсутствует си-ма регистрации недв-ти. Кодекс о земле содержит спец.раздел о кадастре. Зем.кадастр содержит:

    -данные о распределении земель по категориям землевладельцам

    -данные о составе, стр-ре и состоянии зем.фонда РБ в разрезе адм.-тер.единиц

    -данные о местоположении, размерах, границах зем.уч-ка, их качествен. хар-ки, установленном режиме землепользования, гос. Регистрации прав на зем.уч-ки, оценки зем.уч-ков и др.сведения

    В РБ сущ.зем.кадастровая книга, кот.предназначена для гос-го учёта зем.уч-ков и регистрации прав на них. Учёт земель проводится по листу нахождения, направленном на получение сведений о колич.и кач.земли. При учёте земля хар-ся по размеру, пространственному положению, кач.состоянию и использованию.

    Гос.регистр.-мероприятия по оформлению права собст-ти, владения или пользования землёй юр.и физ.лиц.

    Объектами регистр.явл.право собст-ти, право пожизненного наследуемого владения, право пост-го пользования, право врем. польз., право аренды, сервитуты, ипотека(залог).

    С юр.т.зр.под недв-ю поним-ся объект гражд.прав, отличит.особ-ю кот.явл.вещная природа, прочная связь с землёй, зарегестрированный в соотв.с закон-вом.

    1. Недвиж.как экон.благо.

    Способность вещи удовлетворять потребности наз.потребит.св-вом или полезностью. Сама вещь с присущей ей полезностью наз.потребит.благом.

    Удовлетворение потр-ти может иметь 2 формы:

    1)потребление самой вещи (не потр-ся буквально)

    2)потребление св-в этой вещи

    В 1 случае вещь исп-ся для удовлетворения потр-ти и теряет в этом процессе свою пол-ть. Использование-распределённое во времени потребление.

    Понятие блага означает только наличие пол-ти, а ценности-сочетание пол-ти и редкости.

    Варианты исп-ия экон.блага:

    1)по своему назначению, т.е.для удовлетв.потр-ти (натур.хоз-во)

    2)товарное пр-во с основным исп-ем блага в кач.товара

    3)в кач.источника дохода (благо не меняет своего владельца)

    Хар-ка недв.как экон.блага:

    а)любая недв.-вещь,кот.включ.3 эл-та:

    -земля

    -усовершенствование земли (любые произведённоые землёй изменения, в кач.кот.может выступать усовершенствование самой земли, построенных на ней зданий и соор.)

    -принадлежности недв-ти (движимые по природе вещи, прикреплённые к недв.имущ-ву и явл-еся его неотъемлемой частью)

    б)стационарность, т.е. привязанность к определённому месту земли

    в)продолжительный период исп-ия недв-ти

    г)редкость

    Обязат.составляющей недв.явл.зем.уч.,кот.явл.местом расселения людей. Размеры таких территорий ограничены. Ценность об-та недв.имеет не только аюс.хар-р, прямое следствие полез-ти, но и относит.выражение, зависящее от степени полез-ти и уровня редкости, т.е. могут быть более или менее ценные об-ты недв.


    1. Недв.как товар.

    Существует в 2 видах:

    1)объект-товар (можно выделить в натуре)

    2)услуга-товар

    На рынке недв.-товар имеет 3 вида:

    -объект (при возможности его выделения в натуре)

    -права

    -услуги


    54.Принципы оценки недв.,связанные с об-ми недв.

    К ним относятся:

    1)принцип остаточной продуктивности: В основе ст-ти земли лежит её остаточная продуктивность. Остат.продуктивность выражается доходом,приходящимся на землю после оплаты затрат на труд,капитал, управление.

    2)принцип вклада: Вклад-сумма,на кот.увелич-ся или уменьш.ст-ть об-та вследствие наличия или отсутствия какого-л. элемента.Величина такого увеличения или уменьш.м.б.выше или ниже затрат такого эл-та. Теор.основа вклада-концепция предельной производительности, согласно кот.макс.эффект достиг-ся только тогда,когда предельный доход=предельн.затратам, связанным с его получением.

    3)принцип возрастающего и уменьш.дохода:Увеличение капиталовложений в основные составляющие пр-ва обуславливает увелич.темпов роста Пр лишь до опред.-го предела,после кот.прирост Пр<прироста капиталовлож.в недв. дан.предел и соотв-ет макс.ст-ти об-та недв.

    4)принцип сбалансированности: Составляющие пр-ва должны сочетаться между собой в опред.пропорции. лишь при оптимальном сочетании всех составл-х с об-та недв. будет получен макс.доход и,значит,ст-ть об-та недв.будет выше.

    5)экономического размера: Эк.размер-кол-во земли, необх.для достижения максимального землепользования в соотв-ии с ран.условиями.

    6)эк-го разделения: Разделение имущ-х прав осущ.след. образом:

    -физ.разделение

    -по времени владения

    -совокупности имущ.прав собственности

    -разделение имущ.прав среди участников (товарищество, АО и т.д.)

    -по залоговым правам






















    1. Понятие и ф-ции рынка недвижимости.

    Д.Фридман, Н.Оурдуэй «Анализ и оценка приносящей доход недв.»: Рынок недв.-опред.набор механизмов, посредствам кот.передаются права на собст-ть и связан.с ней интересы,устан-ся цены и распред-ся пространство м-ду разл-ми конкурирующими вариантами землепольз-я.

    В.А.Горемыкин «Эк.недв-ти»: Рын.недв.-средство перераспр-я зем.уч-ов, зданий, сооруж. и др.недв-го имущ.м-ду собствн-ми и пользователями экон-ми методами на основе конку-го спроса и предлож. Рынок-си-ма,в кот.товары и услуги переходят от продавцов к покуп.посредствам ценового мех-ма. Концепция рынка подразумевает спос-ть тов-в переходить из рук в руки без лишних ограничений деят-ти продавцов и покуп-лей. Каждая из заинтер.сторон действует в соотв.с соотношениями спроса и предл.и др.ценообразующими ф-ми в меру своих возм-тей и компетенции, понимания относит.полезности конкр.тов-в,а также с учётом своих индивид-х потр-тей и желаний. Т.о.рынок недв.-подси-ма общего рынка,связан.с оборотом прав на об-ты недвиж.

    С.Н.Максимов «Основы предприним.деят-ти на р.недв.»: Р.недв.-взаимосвяз.си-ма рын-х механизмов,обеспечив-х создание, передачу, эксплуатацию и фин-ние об-ов недв-ти. В эту си-му включ.отношен.,связан.: 1)в ходе создания об-ов недв.м-ду инвесторами,застройщиками, подрядчиками и польз-ми;2)в процессе оборота прав на недв-ть м-ду продавцами и покуп.,арендодателями и арендаторами;3)в процессе эксплуатац.м-ду собств-ми и управляющими,упр-ими и польз-ми и т.д.

    М.А.Крутик «Эк.недв-ти»: Р.недв.-сов-ть сделок, совершаемых с недв-ью, их инфо обеспечения,операций по упр-ию и фин-нию работ в обл-ти недв-ти.

    Функции р. недв-ти.:

    1)Установлен.равновесных цен,при кот.платёжеспособный спрос соотв-ет объёму предложений;

    2)Регулирующ.ф-я состоит в том,что рынок автономно функционируя, «невидимой рукой»перераспред-т рес-сы по сферам предприниматнльства и напр-ет его участников к цели,кот.совсе не входила в их намерения, т.е.к формированию эф-ной эк-ки и удовлетв-ю обществ. интересов;

    3)Коммерческая состоит в реализ.ст-ти и получении Пр на вложенный капитал;

    4)Ф-я санирования(очищения)-освобождение рынка от неэф-х собственников пред-тий и др.об-тов недв-ти;

    5)Посредническая выраж-ся в том, что рынок выступает в кач.совокупного посредника и места встречи независимых и эк-ки обособленных покуп. и продавцов. Рынок устан-т связь м-ду ними и даёт возм-ть альтернативного выбора варианта;

    6)Информационная-уникальный раночный способ оперативного сбора и распространения обобщ.инфо,позволяющий продавцам и покуп.свободно принять реш.в своих интересах;

    7)Стимулир-я выступает в форме эк-го поощрения прибылью продуктивного исп-ия достижений НТП в создании,исп-нии и эксплуат.недв-го имущ-ва;

    8)Ф-я конкуренции – поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возм-тей эф-го управления недв-ю;

    9)Инвестиционная:рын.недв. – способ сохранения и увелич.ст-ти капитала, он способствует переводу накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производит.капитал;

    10)Социальная проявл-ся в росте труд.активности граждан,стремящихся стать собст-ми об-та недв-ти;

    11)Прераспределстельная: в рез-те неоднократного перераспределения на р.недв.имущество в конечном счёте переходит к эф-ным стратегическим инвесторам,обеспеч-им высокопроизводительное его исп-ние.






    12. Особенности рынка недв-ти.

    Специфика р.недв.:

    1)ограниченность земли имеет своим следствием ограниченность предложения об-ов недв.,обладающих необх.для польз-ля хар-ми. Ограниченность предл.может стать ф-ром,влияющим на цены на р.недв.

    2)Стационарность означ.,что спрос и предл.,покуп-ль и продавец, встречаются не рынке вообще,а на конкр.территор.или локальном рынке.

    3)Уникальность влечёт за собой уникальность кажд.сделки на р.в отлич.от др.рынков,где встреч.масы покуп.с одной стор.и массы продавцов-с др.,на р.недв.друг другу противостоят только 1 пок-ль и 1 продавец,каждый из кот.нах-ся в конкр-ом соц.,фин.и психол.состоянии. Совершение сделки явл.рез-том столкновения их интересов,их оценки об-та,их ожиданий и настроений.

    4)Долговечность определяет то обстоят-во,что в теч.своей жизни один и тот же об-т недв.переживает целый ряд эк-ких подъёмов и спадов,кот.прямо влияют на уровень спроса на недв.Длит.вр.об-т недв.остаётся как составная ч.предложения. Это предлож.может носить скрытый хар-р,если указанная недв.исп-ся,и явный хар-р,если она выставляется на рынок.

    Указан.специфические особенности об-та недв.обуславливает ряд особенностей р.недв-ти:

    -индивидуальность ценообразования

    -ограниченность числа продавцов и покуп.

    -локальность рынков

    А также:

    -особый хар-р взаимодействия спроса и предл.

    -выс.уровень транссакционных издержек

    -взаимовлияние первичного и вторичного рынка

    -низкая ликвидность об-ов недв.

    -многообразие рисков
































    14. Первичные и вторичные рынки.

    Первичный рынок-совок-ть сделок,совершаемых с вновь созданными об-ми недв.и в процессе их создания.

    Вторичный р.-совок.сделок,совершаемых с уже созданными об-ми,находящимися или находившимися какое-то вр.в эксплуатации.

    Перв.и втор.рынки взаимовлияют друг на друга.Это проявл.в области ценообразования.Цены втор.рынка явл.тем ориентиром,кот.показывает,на сколько рентабельным явл.новое строительство при сущ-х затратах. Если цена такова,что она не обеспечивает возврата вкладываемых ср-в и не приносит Пр при создании об-ов,аналогичных по качеству уже существующим,очевидно,что новое стр-во таких об-ов осущ.не будет.

    Втор.рынок также испытывает влияние перв.рынка.Если увелич-ся затраты на строительство,то это приводит к уменьш.предложения и увелич.цен на перв.рынке.При прочих равных усл.это ведёт к увелич.спроса и росту цен на втор.рынке.

    Для того,чтобы ситуация на втор.рынке в меньшей степени влияла на перв.рынок,об-ты перв.рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с об-ми уже имеющимися на втор.рынке. Втор.и перв.рынки по разному реагируют на изменение эк.ситуации. при уменьш.спроса втор.рынок может снизить предл.и цену,нижняя граница кот.определяется:

    1)ценой приобретения недв-ти

    2)фин.положением продавца

    3)соответствием уровня дохода продавца уровню затрат по содержанию недв.

    Нижняя граница цены на перв.рынке опред-ся уровнем затрат на стр-во.При снижении её за этот уровень застройщик несёт убытки.
































    16.Риски на рынке недв.

    Риск-возможность отклонения реальных рез-тов той или иной операции или проекта в отриц.сторону по сравнению с планируемыми при их начале.

    Виды риска:

    1)юридич.:

    -возможность утраты прав собственности

    -невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров

    -возм-ть появления претензий 3-их лиц

    -возм-ть появления невыявленных обременений об-та

    Снизить юр.риски можно тщательностью юр.исследования,сотрудничеством со страх.компаниями.

    2)градостроительные(технологич.):

    -неправильный выбор места строит-ва

    -несоответствие об-та окружающей застройке

    -ошибки в конструктивных решениях

    -неверный выбор материала

    Снизить эти риски можно детальной проработкой проектов недв-ти,тщательной технич.экспертизой об-та.

    3)административные:

    -возм-ть изменения налогового режима

    -появление новых требований по выполнению обяз-в перед органами власти

    -введения ограничений функц.исп-ния об-ов

    Снизить:если на стадии получения разрешения на стр-во,на реконструкцию,перепланировку добиваться определения обяз-в,кот.д.б.выполнены, и их документального закрепления.

    4)экон.и организационно-экон.:

    -неверный макроэк.прогноз и прогноз развития региональной эк-ки

    -ошибки в прогнозировании спроса и предл.

    -неверное истолкование имеющихся данных

    -необъективное отношение к данным

    -необоснованное перенесение прошлого опыта на буд.периоды без учёта изменяющейся среды

    5)финансовые:

    Делятся на группы:

    А)Риски,вытекающие из общественного состояния и изменений в фин.си-ме (изменение %ставок по крдитам,введение ограничений на колебания валют.курса,изменение типов инфляции по сравнению с прогнозируемыми,изменение доходности альтернативных инвестиций).

    Б)Риски,обусловленные тем или иным вариантом,избранным для фин-ния деят-ти.

    В)Риски,возникающие в связи с низким кач-вом фин.расчётов.

    Си-ма управления рисками:

    I Выявление рисков,возможных при проведении операций с недв.

    II Кач.и колич.анализ рисков (определение причин рисков;фактов,способных увеличить вер-ть их наступления;определение зон рисков;определение возможных размеров фин.потерь).

    III Определение возможностей снижения риска и затрат,необходимых для его предотвращения.

    IV Осущ.мероприятий,позволяющих предотвратить риски,снизить вероятность их наступления или возможный объём потерь.

    V Контроль за проведением необх.мероприятий по снижен.риска.



    15. Трансакционные издержки.

    Это изд-ки, кот.несут покуп.и продавец по заключению сделок. Их величина зависит от:

    -полноты и достоверности рын.инфо,уровня инфо бо уровне цен

    -достаточного кол-ва контрагентов для проведен.сделок

    -степени возможности стандартизации условий сделок

    -возможности применения стандартных договоров

    -возм-ти способов расчёта

    На величину изд-ек оказывает влияние гос-во:

    -наличие спец.налогообложения отд-х видов сделок

    -необх-ть дополнит.процедур при осущ.сделки

    -необхть получения разрешений для проведения сделок

    В состав трансакц.издержек входят:

    1)изд-ки поиска инфо(затр.времени,ресурсов по поиску контрагентов,сбору инфо о рын.ситуации)

    2)изд-ки ведения переговоров и заключ.контрактов

    3)изд-ки измерения-затраты на проведение оценки об-та недв.

    4)изд-ки защиты прав собств-ти-затраты на определение объёма передаваемых прав,проверку их чистоты и закрепление прав

    5)затраты оппортонистического поведения-потери,связанные с уклонением контрагента от заключения сделки или от усл.контракта

    Выс.уровень трансакц-х изд-ек связан с такой особ-тью рынка,как низкая ликвидность товара:время между выставлением об-та недв.на рынке и его продажей наз.экспозицией товара;время экспозиции зависит от потребит-х св-в об-та и от цены.


    57.Технология оценки недв.

    Этапы:

    1)Определение проблемы. Цель оценки:определение ст-ти об-та,кот.необходима клиенту для принятия решения. Напр.,коиент м.б.заинтересован в приобретении офисного здания. Возникает проблема выбора варианта инвестирования (принцип полезности).

    2)План оценки. Разработка плана необх.,чтобы избежать дублирования,сократить затраты труда и вр. План помогант сконцентриров.на тех ф-рах,кот.действительно определяют цену об-та.

    А)анализ и определение сегмента р.недв.

    Б)определение целесообразности использ.существующих методов оценки

    В)разработка графика работ по оценке и разработка соотв.бюджета

    Г)оценка ожидаемых затрат на сбор и подтверждение инфо

    3)Сбор и подтвержд.инфо. Надёжность выводов оценщика зависит от кол-ва и кач.данных, используемых им для оценки. Неточные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. Проверка данных:

    -все ли собраны данные, небх.для цели оценки

    -имеют ли полученные данные подтверждение

    -есть ли основания полагать,что полученные данные не точны; в процессе обработки данные необх.выявить и устранить возможные отклонения

    4)Выбор м-да оценки. Все 3 подхода при исп-нии достоверных данных приводят к одинаковым рез-там.

    5)Согласование. Это процесс принятия реш.об окончательной ст-ти об-та. В процессе согласования не происходит мех-го усреднения полученных рез-ов по 3-м подходам,а произв.логич.анализ выводов и принимается реш.о ст-ти.

    6)Отчёт об итоговой оценке ст-ти.

    17.Факторы,воздействующие на р.недв.

    Основания группировки факторов:

    1)уровень формирования ф-ров

    2)сфера формир.ф-ров:

    а)-национальный уровень

    -региональный уровень

    б)-реальная эк-ка

    -фин-вый рынок

    I Ф-ры национального уровня определяют возм-ть формирования р.недв.,его наиболее характерные особ-ти в международном аспекте:

    1)уровень эк-го развития-ф-р,определяющий потр-ти и возможности общества и отд.лиц по потрблению недв-ти,а также доходность инвестиций в недв-ть.Он опред-ся след.показателями:

    -пр-во национального дохода

    -объём промышл-го произв-ва

    -занятость трудоспособного населения

    -ставки доходности фин-х активов

    -состояние торгового баланса страны

    -состояние платёжного баланса

    -оттоки капитала

    -притоки капитала

    -индекс потребит-х цен

    Для стран,где доля затрат на потребит.блага длительного пользования,к кот. относится недв.,будет выше в тех странах, где данные показатели имеют более высокие уровни.

    2)исторические особ-ти формирования р.недв.определяют такие его хар-ки,как:

    -стр-ра собственности в сфере недв-ти

    -соотношение между частными и общественными затратами по приобретению недв.

    -си-ма финансирования и особ-ти налогообложения недв-ти

    3)господствующая в стране идеология оказывает прямое влияние на поощрение или торможение различных форм собств-ти в стране

    4)специфика истор.этапа развития :переходный хар-р эк-ки проявл-ся в том,что на рынке доминируют процессы перераспределения общего фонда недв-ти

    5)особенности текущей экон.политики влияют на привлекательность инвестиций в недв-ть (напр.,выпуск гос.ценных бумаг с высоким уровнем доходности снижает привлекательность нед-ти как объекта инвестирования

    6)степень развития и особ-ти фин.си-мы определяют степень участия фин.инструментов в фин-нии недв-ти,уровень развития мех-мов финансирования и возможности по расширению оборотов на р.недв.

    II Фак-ры регионального уровня:

    1)Экон.факторы:

    -уровень и динамика доходов населения

    -дифференциация населения по уровню доходов

    -уровень развития бизнеса

    -доступность фин.рес-ов

    -состояние альтернативных и смежных рынков

    -риски инвестиций в недв.

    -стоимость стр-ва

    -цены и тарифы на коммунальные услуги и энергорес-сы

    2)социальной сферы:

    -уровень и тенденции изменения числ-ти населения

    -----образовательного уровня населения

    -----соц-ной сферы населения

    3)административные ф-ры:

    -налоговый режим

    -зональные ограничения

    -правовые и эк.условия получения прав на застройку или реконструкцию

    -правовые и эк.условия совершения сделок

    4)условия окруж.среды: -экологич.обстановка

    -уровень развития инфраструктуры

    -обеспеченность транспорт.сетями

    13.Особенности взаимод.спроса и предл.

    Спрос-кол-во объектов нед-ти и прав на них,кот.покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за опред.промежуток времени.

    Факторы,влияющ.на спрос:

    -платёжеспособность населения

    -изменение общей численности населения

    -изменение соотношения между различными слоями населения

    -изменение во вкусах и предпочтениях населения

    -условия и доступность финансирования

    Предложение-кол-во недв-ти,кот.собственники готовы продать по опред.ценам за некоторый промежуток вр.

    Ф-ры,влияющие на величину предложения:

    -наличие резерва пустующих об-ов

    -объёмы строительства и затраты на него

    -интенсивность строительства

    Предложение в краткосрочном периоде абсолютно не эластично.Причина:длительность процесса создания об-ов недв-ти. Для того,чтобы повысить спрос на р.недв-ти,нужно создать механизм,позволяющий трансформировать богатство потребителей в его текущую платёжеспособность. На вторичном рынке это могут быть встречные сделки купли-продажи. На первичном – это принятие в зачёт имеющегося жилья.









































    19.Связь р.недв-ти и реального сектора эк-ки.

    Зависимость р.недв. от реального сектора эк-ки проявляется в формировании спроса на р.недв.

    Важнейшими ф-рами явл.:

    -отраслевая структура эк-ки

    -доходность бизнеса

    -уровень дохода населения

    Развитие р.недв. явл. ф-ром,обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей:пр-во строительных работ,материалов,мебели и др.прдметов длительного польз-ния.

    К отрицательным элементам относится рост доходности инвестиций в нед-ть. Это может оказаться фактором,кот.будет способствовать оттоку средств из реального сектора эк-ки,что может привести к снижению темпов развития эк-ки. Сторонники инвестиций в недв-ть говорят,что рост инвестиций на р.недв.стимулирует развитие эк-ки.Противники инвестиций:инвестиции в недв.означают отвлечение фин.рес-ов из др.секторов эк-ки и ,значит, ведут к снижению темпов эк-го развития.

    Циклы развития р.недв.:

    1)Цикл спада (предлож.>спроса;число незанятых строений увелич-ся;их содержание не выгодно,т.к.увелич.затраты)

    2)Цикл поглащения (начин.поглащаться инвестиционные излишки;спрос увелич.и начинает превышать предложение)

    3) Новое строительство (спрос>предлож.;расширение р.недв.,кот.происходит в 3 этапа:

    а)доминирует стр-во об-тов недв.,отдельно стоящих и строящихся для потребителей,имеющих достаточные доходы для полной оплаты

    б)выгодно стр-во домов,промышленных зданий,кот.финансируются с целью получения Пр от инвестиций

    в)выгодно любое стр-во,т.к.фин.институты с удовольствием участвуют в создании об-тов недв.

    4)Цикл насыщения (спад на р.недв.предшествует спаду в эк-ке;подъём на р.недв.раньше подъёма в эк-ке)

    Увеличение ст-ти денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей отказаться в 1 очередь от капит.затрат. Это приводит к уменьш.спроса на р.недв. Однако,значительная часть ден.средств остаётся «замороженной» в сфере недв. Это происходст в связи с длит-ью инвестиционно-строит.цикла. Это не позволяет исп-ть эти средства и рес-сы в др.секторах эк-ки. Постепенно возникает избыток предложения,что оказывает влияние на ситуацию в смежных отраслях. Затем с ростом доходов,массы денег и соттв-х ожиданий спрос на р.недв.увелич. Это отраж.на эк-ке в целом.В дан.момент р.недв. начинает играть роль ф-ра эк-го роста,вызывая увеличение спроса и на смежных рынках. Р.недв.зависит от состояния эк-ки и явл.инидикатором этого состояния.

    Показатели состояния р.недв.:

    -кол-во сделок на р.недв.

    -прод-ть сроков экспозиции












    45.Право частной собст-ти на землю.

    Цели,для кот.земля может быть передана в ч.с.:

    1)ведение личного подсобного хоз-ва

    2)строит-во и обслуживание жилого дома

    3)ведение коллективного садоводства

    4)дачное стр-во

    Перечень земель,не подлежащих передаче в ч.с.:

    -земли общего польз-ния

    -земли транспорта и связи

    -предоставленные для нужд обороны

    -подвергшиеся радиоактивному загрязнению

    -нац.парков,заповедников

    -оздоровительного,реакреционного и ист.-культурного назначения

    -лесного фонда

    -с/х назначения

    -предоставлен. гражданам для ведения личного хоз-ва, стр-ва,коллективного садоводства,если в соотв-ии с ген.планом они предусматривают иное их исп-ние

    -земли садоводческих товариществ,дачного стр-ва,расположен.на площадях залегания полезных ископаемых

    Субъекты права ч.с.:

    -собственность физ.лиц

    -собственность юр.лиц

    В ч.с.нах-ся зем.участки, приобретённые гражданами, постоянно проживающими на территории РБ. Юр.лицам зем.участки передаются в собственность при приватизации объектов ч.с. Зем.участки могут передав-ся в собственность юр.лицам при осущ-нии инвестиц.проектов.

    Объектами ч.с. на землю выступают зем.участки.

    Признаки зем.участка:

    А)часть пов-ти земли определённой площади со своим местоположением

    Б)он д.б.ограничен в натуре,иметь установленные границы

    В)должен иметь статус и др.хар-ки


    46.Общие положения сделок с землёй.

    Операции:

    купля-продажа,дарение,мена,залог,аренда,рента

    Правила заключения и оформления сделок с землёй:

    -д.б.оформлены в письменном виде

    -нотариально удостоверены

    -зарегестрированы спец.уполномоченными гос.органами по зем.рес-сам и землеустройству

    Торона,приобретающая зем.участок,не может именить цели его использования.При совершении сделки с частью зем.уч. она д.б.выделена в самостоятельный зем.уч-к. к новому субъекту прав на зем.уч-к переходит такая сов-ть прав и полномочий,которой обладал прежний пользователь землёй. При совершении сделок с землёй необходимо учитывать и природо-охранные мероприятия.














    47.Договор купли-продажи зем.участков.

    Предметом купли-продажи м.б.зем.уч-к,принадлежащий только на праве частной собств-ти гражданину или юр.лицу. Договор должен сожержать согласованные сторонами условия о цене.Если договором служит земля, она может переходить к покупателю на праве ч.с. При продаже расположенного на зем.уч-ке об-та покупатель становится собственником земли только,если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве,то покупателю переходит объём правомочий продавца. Договор купли-продажи м.б.заключён при отсутствии споров и иных препятствий заключения договора. Договор должен содержать сведения:

    -стороны сделки

    -предмет сделки

    -указание на правоустанавливающие док-ты

    -отсутствие или наличие обременений

    -цена сделки

    -отсутствие иных договоров на отчуждение

    -др.необходимые условия (срок передачи зем.уч-ка и др.)

    К договору прилагается план границ зем.уч-ка. Он составл.в 3-х экз.:1-нотариусу вместе с планом; 2-продавцу;3-покупателю.

    Переход права собст-ти на зем.уч-к-внесение в установлен.порядке записи о договоре в зем.-кадастровую книгу и отметки о гос.регистрации в договор.

    Документы,необх.для гос.регистрации:

    -заявление продавца и покупателя

    -док-ты за внесение оплаты за гос.регист.

    -подлинники договора в 2-х экз.+копия договора в 1 экз.

    -паспорт гражданина РБ

    -зем.-кадастров.план участка

    Может быть отказано в гос.регистрации:

    -наличие противоречий между док-ми,подписанными на гос.регист.и записями в зем.-кадаст.книке

    -несоответствие данных,позволяющих определённо установить предмет договора

    -наличие запретов на отчуждение

    -условий,влекущих изменения целевого назначения

    Юр.лица РБ могут отчуждать зем.уч-к только тем юр.лицам, кот.имеют право на получение зем.уч-ка в собств-ть и при обязательном сохранении целевого назначения.























    49.Залог земельного уч-ка.

    Согласно ГК РБ в силу закона по обеспеченному залогом обязательству кредитор(залогодержатель) имеют право в случае неиполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из ст-ти заложенного имущ-ва лица,кот.принадлежит это имущ-во(залогодатель). Залог недв.имущ-ва(в т.ч. и зем.уч-ка)регулируется законодат-ми актами ипотеки. Зем.уч-к,находящийся в частной соб-ти юр.лиц и граждан,м.б.предметом залога только в кач-ве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Законодателями зем.уч-ка м.б.юр.лица,граждане РБ,право частной соб-ти кот. удостоверено гос.актами. законодержателями явл.банки, перечень кот.утверждён президентом РБ. Источник залога-договор,кот.должен содержать:

    -обоснование предмета ипотеки

    -оценку имущ-ва

    -размер и срок исполнения обязательств,обеспеченных ипотекой

    в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк в праве реализовать от имени залогодателя зем.уч-к с сохранением его целевого назначения. При этом до момента продажи зем.уч-ка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зем.уч-к по цене,равной сумме невозвращённого кредита и %за польз-ие кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением,банк предлагает выкупить зем.уч-к соот.-му исполнит.и распорядительному органу.

    В соотв.с законом ипотека зданий и сооруж.допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зем.уч-ка,на кот.это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зем.уч-к,на кот.нах-ся здания, не принадлежащие залогодателю,то при обращении взыскания на этот уч-к при его продаже с публичных торгов приобретателю уч-ка переходят те права и обяз-ти,кот.имел залогодатель.

    Порядок осущ.действий по залогу:

    1)собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды,выплату кот.он согласен обеспечить недвиж.имущ-вом

    2)ипотечный банк проверяет док-ты,удостоверяющие право собст-ти на недв-ть и уточняет,не находится ли имущ-во в др.залоге

    3)оценка закладываемого имущ.

    4)банк и собст-к согласовывают условия и сумму кредита

    5)залогодатель страхует имущ.

    6)оформление кредитного договора и залогового свидетельства

    7)договор регистрир.органами регистрации по месту нахождения недв.















    53.Виды ст-ти недв-ти.

    2 группы:

    -ст-ть обмена

    -ст-ть использования

    Ст-ть обмена-предназначена для проведения операций с недв-ью на рынке. К ней отн-ся рын.ст-ть, страховая, ликвидационная, залоговая.

    Рыноч.ст-ть- рын.цена при соблюдении след.условий:

    А)рынок явл.открытым и конкурентным,т.е.допускающим свободное взаимодействие достаточного кол-ва автономных покупат.и продавцов

    Б)мотивация участников сделки имеет типичный для данного рынка хар-р,т.е. покуп-ль и продавец действуют экономич.рационально

    В)стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке,знают содержание сделки,хар-р передаваемых прав, возможные последствия

    Г)имущ.было представлено на рынке достаточное время, чтобы покуп.могли познакомится с ним,аналогичными об-ми и принять взвешенное решение

    Д)оплата осущ.в типичной для данного рынка форме

    Е)на цену не влияют не относящиеся к сделке ф-ры

    Ликвидационная ст-ть-чистая ден.сумма,кот.собственник может получить при принудительной продаже об-та.

    Страх.ст-ть-величина ст-ти недв.,кот.опред-ся на базе ст-ти восстановления или замещения для определения суммы страх.вознаграждения в случае уничтожения об-та недв.

    Восстан.ст-ть-расходы в рекущих ценах,кот.надо понести в случае воссоздания точного дубликита данного об-та недв. эта ст-ть выраж-ся издержками на восстановление точной копии об-та.

    Ст-ть замещения-расходы в текущ.ценах на создание об-та,имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность,но построенного в новом архитект.стиле с исп-ем современных проектных нормативов и прогрессивных мат-лов и конструкций.эта ст-ть выражена издержками на создание об-ов функционального аналога.

    Залоговая ст-ть-оценка об-та в сфере залогового кредитования, осуществляемая по рын.ст-ти.

    Ст-ть использования-ценность об-та для конкретного собств-ка,кот.исп-ет об-кт в форме дохода или собств.блага и кот.не собирается выставлять об-кт на рынок. К ней м.б.отнесены: инвестиц.ст-ть,балансовая,для налогообложения.

    Инвестиционная ст-ть-её расчёт производится исходя из ожидаемого инвестором дохода.


  • Случайные файлы

    Файл
    142799.rtf
    111992.rtf
    39173.rtf
    112832.rtf
    Vred_l.doc




    Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
    Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
    Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.