Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (83610)

Посмотреть архив целиком










КУРСОВАЯ РАБОТА


Тема:



«Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости»














Санкт-Петербург 2004 г.


Введение


Основанием для выполнения работы служит учебный план специальности «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГПУ. Цель оценки – определение рыночной стоимости в соответствии с нормами Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 06.06.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки», Международных стандартов оценки. При выполнении работы приняты обычные для практики оценки допущения и ограничивающие условия. В рамках работы не проводится анализ юридической полноценности прав собственности на данное имущество. Оценивается право собственности на рассматриваемое улучшение и относящийся к нему земельный участок, без каких либо ограничений и претензий. Исполнитель работы не несет ответственности за наличие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов и предполагает их отсутствие. Мнение оценщика на счет стоимости Объекта оценки действительно по состоянию рынка на 1-й квартал 2004 г. В данной работе отражены основные методики и принципы оценки.




1. Описание объекта


Объект представляет собой здание административного назначения, общей площадью 750 кв. м., 2000 года реконструкции, 1947 года постройки. В 2001 году проведен ремонт помещений. Земельный участок, прилегающий к оцениваемому зданию, имеет общую площадью 745 кв. м. Адрес расположения Объекта: Санкт-Петербург, Невский район, Ул. Грибакиных, д. 24. Здание капитальное двухэтажное, присутствует цокольный этаж. Группа капитальности – вторая. В состав общей площади входят 307,3 кв. м. специального назначения и 442,7 кв. м. вспомогательного назначения. Объем здания равен 3 699 куб. м. Площадь застройки – 357 кв. м. В данный момент Объект используется под офисную функцию. Техническое состояние конструктивных элементов удовлетворительное. Состояние помещений можно охарактеризовать как отличное. Внешний вид Объекта представляет собой нестандартное архитектурное решение в отличном техническом и эстетическом состоянии. Дверные и оконные проемы заполнены импортными стеклопакетами. Инженерное оборудование и сети присутствуют в полном объеме, находятся в хорошем состоянии. Улучшения и земельный участок находятся в частной собственности. Планировка в здании типовая, коридорного типа, с раздельными комнатами, одной парадной лестницей и одним небольшим квадратным холлом.

Согласно существующему административно-территориальному делению, Объект расположен в Невском районе Санкт-Петербурга. Невский район образован в 1917, в современных границах с 1965 года. Расположен в юго-восточной части Санкт-Петербурга по обоим берегам Невы, соединёнными Володарским мостом. На территории района находится исторический район Невская застава, местности Щемиловка, Обухово, Рыбацкое, Усть-Славянка. Территорию Невского района пересекают реки Оккервиль, Утка, Мурзинка, Славянка. Площадь 6170 га, в т.ч. зелёных насаждений 1249 га (ПКиО им. И.В. Бабушкина и др.). Население 453,7 тыс. чел. Основные магистрали: проспекты Обуховской Обороны, Рыбацкий, Большевиков, Дальневосточный, Искровский, улицы Седова, Ивановская, Народная, Октябрьская наб. До Октябрьской Революции значительная часть современного Невского района находилась за городской чертой.

Общая полезная площадь жилого фонда составляет 7548,4 тыс. кв. м. В районе свыше 50 промышленных предприятий («Невский завод», з-ды «Большевик», «Звезда», турбинных лопаток, фарфоровый им. М.В. Ломоносова, комбинат тонких и технических сукон им. Э. Тельмана, фабрики «Рабочий», им. В.П. Ногина и другие). В Невском районе находится Санкт-Петербургский речной вокзал, 51 общеобразовательная школа, ряд ПТУ, 130 дошкольных учреждений, 28 лечебных учреждений. Среди культурно-просветительных учреждений – 15 библиотек, 27 ДК и клубов, 10 кинотеатров, 4 стадиона, Ледовый дворец спорта, Народный музей рев. Истории Невской заставы. С точки зрения экологической обстановки Невский район характеризуется, как неблагополучный. Район отличается средней деловой и социальной активностью.

Объект оценки расположен в Невском районе Санкт-Петербурга – в квартале, ограниченном ул. Грибакиных, ул. Бабушкина.

Расположение Объекта удобно с точки зрения транспортной доступности: станция метро «Пролетарская» находится в 10-ти минутах ходьбы, станция метро «Ломоносовская» в 25-ти минутах ходьбы, ст. м. «Обухово» в 20-ти минутах ходьбы. Ближайшие остановки муниципального и коммерческого транспорта находятся на ул. Бабушкина (вид транспорта – автобусы, трамваи, маршрутные такси). Учитывая наличие маршрутов общественного и коммерческого городского транспорта, наличие поблизости станций метро, транспортную доступность можно охарактеризовать как хорошую. Имеются удобные подъезды к Объекту легковым и грузовым автомобильным транспортом.

Непосредственно около Объекта находятся охраняемая автостоянка и гаражи. Также окружение Объекта составляют кирпичные жилые дома (высотой от 5-ти до 9-ти этажей) со встроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферы обслуживания, торгового и административного назначений, в квартале от Объекта расположены здания производственного назначения.

К Объекту оценки имеются достаточно удобные подъезды. Возможность парковки автомобилей имеется у входа в здание – здесь могут припарковаться одновременно около 20 автомобилей. Уровень интенсивности движения по улице Грибакиных – ниже среднего. Неинтенсивные транспортные и средние людские потоки в районе расположения Объекта будут тормозить развитие большинства коммерческих вариантов использования Объекта, и в то же время придавать привилегии некоторым из них.

Социальная инфраструктура в районе расположения Объекта развита.

Часть окон выходит на улицу Грибакиных, остальная часть во двор и на соседние дома, административно-жилого назначения. Уровень шума в месте расположения Объекта невысокий.

При выборе вариантов ННЭИ земельного участка как свободного, необходимо руководствоваться тремя критериями: юридическая допустимость, физическая возможность и максимальная экономическая целесообразность. При окончательном выборе варианта ННЭИ земельного участка как свободного необходимо руководствоваться максимальной стоимостью земли.

Исходя из того, что рассматриваемый земельный участок находится в зоне жилой застройки, администрация города не допустит строительство на данном участке объектов промышленного назначения. Здания и сооружения иного назначения могут быть построены, в соответствии с требованиями действующих градостроительных нормативных документов: СНиП 2.07.01–89 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений), ВСН 2–89 (Нормы проектирования, планировки и застройки новых селитебных районов Ленинграда), Генеральный план развития г. Ленинграда.

Участок земли площадью 745 кв. м расположен в Невском районе, в 10-ти минутах ходьбы от станции метро «Пролетарская». Непосредственно около Объекта находятся охраняемая автостоянка и гаражи. Также окружение Объекта составляют кирпичные жилые дома со встроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферы обслуживания, торгового и административного назначений, в квартале от Объекта расположены здания производственного назначения. Следует отметить, что рассматриваемый земельный участок окружают жилые дома высотой от 5-ти до 9-ти этажей. Следовательно, на данном участке может быть построенно здание высотой не более девятиэтажного жилого дома. Таким образом, можно предположить, что на свободном участке земли могут быть реализованы все функции за исключением промышленной, транспортной, сельскохозяйственная.

Диктуется физическими характеристиками самого участка (инженерно-геологические параметры грунтов, местоположение, достаточность размера участка и т.д.). При реализации таких вариантов как спортивно-оздоровительная и рекреационная функции возникнут препятствия физического характера, а именно достаточность размера участка.

Из предложенных функций, с точки зрения экономической целесообразности, можно исключить образовательные функции, т.е. функции не приносящие доход, либо доходность которых определяется характеристиками, в меньшей мере относящимися к недвижимости. Исключаются функции, вложение средств в которые нераспространенно на донном рынке, в связи с большим риском убыточности и относительно небольшим спросом на такие варианты, т.е. исключается медицинская и сервисная функции. Нецелесообразно создавать объекты под функции, которые несовместимы с местоположением и размером данного земельного участка (большие центры развлечений, бизнес-центры класса «А», «В», жилые дома), так как для этого необходимы престижность района (бизнес-центры «А» и «В»), а также большая площадь прилегающего земельного участка для парковки автомобилей, тротуаров и т.п.

В районе расположения Объекта – развитая социальная инфраструктура. Окружение составляют преимуществено жилые здания. Земельный участок находится в 5-ти минутах ходьбы от одной из основных улиц Невского района – улицы Бабушкина, на которой также расположено много магазинов различного профиля, кафе и офисов. Исходя из этого, рассматриваемый участок подходит под застройку зданием торгового назначения.


Случайные файлы

Файл
129195.rtf
147987.rtf
69666.rtf
150871.rtf
112773.rtf




Чтобы не видеть здесь видео-рекламу достаточно стать зарегистрированным пользователем.
Чтобы не видеть никакую рекламу на сайте, нужно стать VIP-пользователем.
Это можно сделать совершенно бесплатно. Читайте подробности тут.